順發(fā)恒業(yè)（000631）2023年半年度董事會(huì)經(jīng)營評(píng)述內(nèi)容如下：

一、報(bào)告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務(wù)

（一）公司主要業(yè)務(wù)、產(chǎn)品及經(jīng)營模式

【資料圖】

報(bào)告期內(nèi)，公司主營業(yè)務(wù)收入主要來自房地產(chǎn)業(yè)、物業(yè)服務(wù)及風(fēng)電業(yè)務(wù)。公司房地產(chǎn)經(jīng)營模式：自主開發(fā)與銷售，自持部分物業(yè)，并提供物業(yè)服務(wù)；主要產(chǎn)品：住宅地產(chǎn)、自持物業(yè)運(yùn)營以及物業(yè)服務(wù)；目前項(xiàng)目主要分布在浙江（杭州）、安徽（淮南）；主要在售項(xiàng)目有：杭州地區(qū)：美頌城，淮南地區(qū)：澤潤園二期。公司風(fēng)電業(yè)務(wù)經(jīng)營模式：將風(fēng)能開發(fā)轉(zhuǎn)換為電力后銷售，滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)及國民用電需求；主要產(chǎn)品：電力。

（二）公司所屬行業(yè)情況

1、房地產(chǎn)行業(yè)

2023上半年，房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)為先升后降，未能延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)政策環(huán)境整體延續(xù)2022年末以來的寬松態(tài)勢(shì)，優(yōu)化了集中供地等制度以適應(yīng)當(dāng)前市場環(huán)境，金融層面降準(zhǔn)降息穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，政策支持居民信貸及房企融資，中央還多次強(qiáng)調(diào)有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善房企資金鏈，釋放積極信號(hào)。但房企開發(fā)投資意愿仍顯不足，新開工意愿持續(xù)走弱。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積791548萬平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面積557083萬平方米，下降6.9%。房屋新開工面積49880萬平方米，下降24.3%。同時(shí)，房地產(chǎn)銷售市場也表現(xiàn)較弱。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年上半年，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%；6月末，商品房待售面積64159萬平方米，同比增長17.0%。其中，住宅待售面積增長18.0%。

2、物業(yè)服務(wù)行業(yè)

近年來，物業(yè)管理行業(yè)迎來飛速發(fā)展的黃金時(shí)期，市場競爭格局不斷演化。物業(yè)企業(yè)無論是在管理規(guī)模還是在服務(wù)內(nèi)容等方面都實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，行業(yè)已開始進(jìn)入理性回歸、高質(zhì)發(fā)展階段?；貧w服務(wù)本質(zhì)，便是服務(wù)至上，讓客戶在服務(wù)中獲得高度的滿足感和最好的體驗(yàn)感，增強(qiáng)用戶粘性，以品質(zhì)贏得市場。根據(jù)目前行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，物業(yè)企業(yè)的營業(yè)收入大概來源于：基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入、增值服務(wù)收入及創(chuàng)新型服務(wù)收入。其中增值服務(wù)包括社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)；創(chuàng)新型服務(wù)是指近幾年行業(yè)新拓板塊，如城市服務(wù)、IFM、商業(yè)運(yùn)營、智能科技服務(wù)或企業(yè)特色的創(chuàng)新服務(wù)等。其中增值服務(wù)的市場潛力大，尤其是社區(qū)增值服務(wù)仍是物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)增長的重要力量。

3、風(fēng)電行業(yè)

2023年6月13日，國家能源局發(fā)布《風(fēng)電場改造升級(jí)和退役管理辦法》（以下簡稱“《管理辦法》”），鼓勵(lì)并網(wǎng)運(yùn)行超過15年或單臺(tái)機(jī)組容量小于1.5兆瓦的風(fēng)電場開展改造升級(jí)；風(fēng)電場改造升級(jí)原并網(wǎng)容量不占用新增消納空間，鼓勵(lì)新增并網(wǎng)容量通過市場化方式并網(wǎng)；風(fēng)電場改造升級(jí)項(xiàng)目補(bǔ)貼電量的上網(wǎng)電價(jià)按改造前項(xiàng)目電價(jià)政策執(zhí)行，其它電量的上網(wǎng)電價(jià)執(zhí)行項(xiàng)目核準(zhǔn)變更當(dāng)年的電價(jià)政策，為風(fēng)電場改造升級(jí)和退役管理提供政策依據(jù)。《管理辦法》對(duì)管理主體、申請(qǐng)流程、審批、電網(wǎng)接入、補(bǔ)貼和電價(jià)等方面做了進(jìn)一步明確，為老舊風(fēng)場改造升級(jí)和退役提供了政策上的依據(jù)。后續(xù)各省有望加快制定和出臺(tái)具體的實(shí)施細(xì)則，推動(dòng)老舊風(fēng)場改造升級(jí)，釋放相關(guān)的項(xiàng)目需求。

（三）公司主要業(yè)務(wù)所在市場分析

1、房地產(chǎn)市場分析

（1）杭州市場：

2023年上半年，全國房地產(chǎn)市場震蕩回調(diào)，杭州憑借多方運(yùn)營和多措并舉，保持市場活力與韌性。政策端，持續(xù)放松限購，采用精細(xì)化調(diào)控，對(duì)市場形成強(qiáng)力托底；土地端，調(diào)整核心及外圍拿地利潤，通過差異化精準(zhǔn)供地，有效維持土拍熱度；產(chǎn)品端，多維度提升產(chǎn)品力，打造“六邊形”熱銷盤；房企端，高效運(yùn)營快速開發(fā)，實(shí)現(xiàn)更低財(cái)務(wù)成本，更快貨值兌現(xiàn)。

2023年上半年，杭州樓市政策延續(xù)放松趨勢(shì)，且放松更加精細(xì)化，“因城施策”基本過渡到“按區(qū)施策、一區(qū)一策”方向，主要內(nèi)容圍繞差異化限購范圍調(diào)整、購房補(bǔ)貼、放松落戶門檻等。杭州市區(qū)涉宅用地出讓金回歸全國第一，民企份額超七成，土拍走出獨(dú)立行情。2023年1-6月累計(jì)成交66幅地塊，總出讓建面積534.2萬方，攬金953.4億元，雖然整體規(guī)模處于相對(duì)低位，但土拍熱度高昂，封頂搖號(hào)地塊占比高達(dá)62%，平均溢價(jià)率9.3%低位回升。此外，新房、二手房市場需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出不同的特征：新房市場核心區(qū)改善項(xiàng)目仍維持較高熱度，外圍剛需熱度開始下降；二手房市場則近郊剛需大盤主導(dǎo)需求，未來這種深度分化行情或?qū)⒊掷m(xù)。

（2）淮南市場：

2023年以來，中央反復(fù)重申“房住不炒”，滿足合理購房需求，促進(jìn)樓市穩(wěn)健發(fā)展，且利好政策不斷?；茨鲜杏?023年5月1日起施行住房公積金“新政”。“新政”規(guī)定，單職工最高額度由40萬元調(diào)整為45萬元；雙職工最高額度由50萬元調(diào)整為55萬元；低繳存職工最低貸款額度上限由15萬元調(diào)整為25萬元。同時(shí)規(guī)定，符合國家生育政策生育二孩及以上子女家庭購買首套普通自住住房申請(qǐng)公積金貸款的，貸款額度最高上浮20%，租房提取額度提高至15000元/年。此外支持公積金貸款“帶押過戶”、恢復(fù)“商轉(zhuǎn)公”等，“新政”的實(shí)施對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)貥鞘邪l(fā)展起到了積極的作用。

2、物業(yè)服務(wù)市場分析

2023年上半年，浙江省針對(duì)社區(qū)養(yǎng)老、未來社區(qū)建設(shè)等重點(diǎn)發(fā)力方向，積極出臺(tái)相關(guān)優(yōu)化政策。浙江省提出加快打造“浙里康養(yǎng)”金名片，加快建設(shè)基本養(yǎng)老服務(wù)體系，構(gòu)建智慧養(yǎng)老服務(wù)應(yīng)用場景。社區(qū)養(yǎng)老作為社區(qū)增值服務(wù)中的重要組成部分，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，物業(yè)企業(yè)積極參與社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，推進(jìn)搭建“居家+社區(qū)機(jī)構(gòu)+智慧養(yǎng)老”家門口養(yǎng)老模式。

近年來，杭州市物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)基本保持增長趨勢(shì)，2023年6月物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)為1077.00，環(huán)比漲幅居第2位，高于二十城綜合指數(shù)（1075.58），在重點(diǎn)城市中表現(xiàn)不錯(cuò)。近一年，杭州市物業(yè)服務(wù)均價(jià)水平加快增長。截止2023年6月，杭州市物業(yè)服務(wù)均價(jià)為2.84元/㎡/月，與2022年12月基本持平。

3、風(fēng)電市場分析

風(fēng)電已發(fā)展成為我國第三大電源，在雙碳背景下，行業(yè)的戰(zhàn)略地位得到提升，“十四五”各省市規(guī)劃的風(fēng)電裝機(jī)規(guī)模合計(jì)超300GW，另外預(yù)計(jì)“十四五”期間我國風(fēng)電場改造需求達(dá)到20GW，分散式風(fēng)電年均貢獻(xiàn)裝機(jī)量10-15GW。陸上風(fēng)電補(bǔ)貼已完全退坡，政策時(shí)間節(jié)點(diǎn)對(duì)行業(yè)周期的影響已逐步消除；特高壓建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，儲(chǔ)能裝機(jī)規(guī)模加速，風(fēng)電棄風(fēng)率維持歷史低位，棄風(fēng)限裝對(duì)風(fēng)電行業(yè)的限制作用明顯減弱；風(fēng)電平價(jià)倒逼市場競爭加劇，風(fēng)電機(jī)組和安裝工程成本呈下行趨勢(shì)，2023年3月，陸上風(fēng)電項(xiàng)目（不含塔筒）最低中標(biāo)均價(jià)創(chuàng)行業(yè)新低。周期屬性逐漸弱化，我國風(fēng)電行業(yè)有望開啟新一輪周期。

（四）公司經(jīng)營情況總結(jié)

報(bào)告期內(nèi)，公司始終堅(jiān)持穩(wěn)健發(fā)展、穩(wěn)中求進(jìn)，圍繞發(fā)展戰(zhàn)略，積極開展各項(xiàng)工作。主要包括：

1、持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行戰(zhàn)略性收縮，不斷強(qiáng)化存量項(xiàng)目銷售去化，加快回款；

2、有序推進(jìn)物業(yè)服務(wù)新模式，不斷探索實(shí)踐，適應(yīng)市場需求變化，打造集約高效、智能綠色、安全可靠的未來社區(qū)運(yùn)營服務(wù)體系，促進(jìn)服務(wù)水平快速提升；

3、積極維護(hù)旺角城特色街區(qū)穩(wěn)健運(yùn)營，以用戶思維為根本，通過組織與用戶需求相匹配的商業(yè)內(nèi)容，體現(xiàn)特色街區(qū)更大價(jià)值，不斷促進(jìn)商業(yè)街運(yùn)營質(zhì)效提升，保障商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營收益；

4、對(duì)于風(fēng)電項(xiàng)目，通過提高運(yùn)維效率和安全管理，不斷提高發(fā)電效率、降低成本，保障風(fēng)電業(yè)務(wù)安全、高效運(yùn)營；

5、不斷在充實(shí)人才隊(duì)伍建設(shè)，優(yōu)化人才素質(zhì)結(jié)構(gòu)，保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展的人才需求。

報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入13,555.42萬元，利潤總額7,724.31萬元，歸屬于母公司所有者的凈利潤5,494.78萬元，分別較上年同期增長9.36%、-33.54%和-35.47%。

向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔(dān)保

按照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營慣例，部分子公司為相關(guān)業(yè)主按揭貸款提供階段性保證擔(dān)保。擔(dān)保期限自商品房承購人的首筆個(gè)人商品房抵押貸款發(fā)放之日起，至商品房購房人取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記手續(xù)止。截至2023年6月30日，部分子公司為購買公司相關(guān)房產(chǎn)的業(yè)主提供保證擔(dān)保涉及的借款金額為40,627.03萬元。本公司歷年沒有發(fā)生由于擔(dān)保連帶責(zé)任而發(fā)生損失的情形，因此該項(xiàng)擔(dān)保對(duì)本公司的財(cái)務(wù)狀況無重大影響。

二、核心競爭力分析

1、公司擁有一支經(jīng)驗(yàn)豐富、銳意進(jìn)取、年富力強(qiáng)的管理隊(duì)伍，有較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力、適應(yīng)能力。公司管理隊(duì)伍具有高度一致的核心價(jià)值觀，保證了公司在激烈的市場競爭中實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

2、公司依托股東得天獨(dú)厚的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)業(yè)資源，探索清潔能源、智慧社區(qū)運(yùn)營等技術(shù)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展和深度融合；公司整合集聚的綜合資源和能力能迅速在市場中占得先機(jī)。

3、公司目前現(xiàn)金流較充沛，憑借穩(wěn)健的經(jīng)營與良好的信用水平，與國內(nèi)多家金融機(jī)構(gòu)建立了長期、穩(wěn)定的合作關(guān)系，根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策，可多渠道、多種類開展融資，為公司未來業(yè)務(wù)高速高質(zhì)發(fā)展提供支持。

三、公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施

1、政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模上行空間、發(fā)展周期受政策影響顯著，信貸政策、限購限貸等政策頻出頻變，這些因素加上市場競爭激烈給公司未來發(fā)展帶來不確定性。另外，目前國家持續(xù)推動(dòng)陸上風(fēng)電價(jià)格退坡，引導(dǎo)陸上風(fēng)電盡快實(shí)現(xiàn)平價(jià)上網(wǎng)，將對(duì)公司拓展新業(yè)務(wù)造成一定沖擊。

對(duì)策：堅(jiān)定“去房產(chǎn)化”策略的同時(shí)加速產(chǎn)業(yè)板塊整合升級(jí)，發(fā)展提升資產(chǎn)運(yùn)營和物業(yè)服務(wù)能力，持續(xù)加強(qiáng)內(nèi)部管理、提質(zhì)增效；從平價(jià)上網(wǎng)政策、電力消納、風(fēng)資源、造價(jià)等方面，持續(xù)開展調(diào)研，努力搶抓優(yōu)質(zhì)資源，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)控制。

2、管理風(fēng)險(xiǎn)

隨著公司發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施，公司業(yè)務(wù)范圍發(fā)生調(diào)整，對(duì)人才儲(chǔ)備、運(yùn)營管理及公司治理提出更高要求。

對(duì)策：加速契合戰(zhàn)略發(fā)展的專業(yè)人才儲(chǔ)備，優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，建立健全規(guī)范的管理體系，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，提升經(jīng)營管理能力，保障企業(yè)有序發(fā)展。

3、市場競爭風(fēng)險(xiǎn)

目前清潔能源行業(yè)競爭主要體現(xiàn)在新項(xiàng)目開發(fā)。隨著行業(yè)集中度的提升、產(chǎn)品的提質(zhì)增效、搶占優(yōu)勢(shì)資源及擴(kuò)大市場份額的訴求也將進(jìn)一步加劇企業(yè)之間的競爭。

對(duì)策：公司將加速整合資源配置，加快市場開拓步伐，擴(kuò)大裝機(jī)容量與資產(chǎn)規(guī)模，增強(qiáng)公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力和自身“造血功能”，進(jìn)一步提高公司在清潔能源行業(yè)的市場競爭力。

4、自然條件風(fēng)險(xiǎn)

公司收購的風(fēng)電項(xiàng)目均分布在浙江沿海地區(qū)，易受臺(tái)風(fēng)等惡劣天氣威脅。極端惡劣天氣引發(fā)的自然災(zāi)害可能對(duì)設(shè)備、輸電線路等造成損壞，進(jìn)而影響項(xiàng)目發(fā)電能力，對(duì)風(fēng)電場發(fā)電量和營收造成不利影響。

對(duì)策：公司將加強(qiáng)安全管理，落實(shí)企業(yè)安全生產(chǎn)主體責(zé)任，實(shí)施系統(tǒng)安全績效考核；加強(qiáng)技術(shù)監(jiān)督，強(qiáng)化定檢維護(hù)和消缺工作，不斷提高運(yùn)行檢修質(zhì)量和設(shè)備健康水平，增強(qiáng)突發(fā)事件應(yīng)對(duì)和防災(zāi)抗災(zāi)能力。

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