大龍地產(chǎn)（600159）2022年年度董事會(huì)經(jīng)營評(píng)述內(nèi)容如下：

【資料圖】

一、經(jīng)營情況討論與分析

公司經(jīng)營回顧：

2022年，公司董事會(huì)持續(xù)推動(dòng)公司穩(wěn)步發(fā)展，各部室、各分子公司及全體職工克服困難、努力奮斗，積極推動(dòng)儲(chǔ)備項(xiàng)目開工建設(shè)，促進(jìn)在售項(xiàng)目銷售，各項(xiàng)工作開展平穩(wěn)有序。

報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)竣工項(xiàng)目2項(xiàng)，竣工面積11.02萬平方米；在建項(xiàng)目1項(xiàng)，在建總建筑面積5.44萬平方米，年度累計(jì)投資金額為1,258.72萬元。

報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售面積（含預(yù)售）8,662.94平方米，銷售金額（含預(yù)售）11,681.43萬元,結(jié)轉(zhuǎn)收入金額22,356.69萬元。

報(bào)告期內(nèi)，公司建筑施工類重要在施項(xiàng)目4項(xiàng)，在施面積43.19萬平方米；竣工項(xiàng)目35項(xiàng)，竣工面積16.72萬平方米；新簽約項(xiàng)目50項(xiàng)，簽約金額151,069.75萬元。

公司始終高度重視內(nèi)部控制體系的建設(shè)和評(píng)價(jià)工作，通過建立長效機(jī)制加強(qiáng)日常監(jiān)管與專項(xiàng)監(jiān)督，按時(shí)完成內(nèi)控自評(píng)和內(nèi)控審計(jì)工作,使內(nèi)控建設(shè)工作常態(tài)化。

二、報(bào)告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況

政策環(huán)境情況：

2022年，受經(jīng)濟(jì)總體下行壓力影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交慘淡，監(jiān)管部門多次出臺(tái)利好政策，從供需兩端維護(hù)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。各地調(diào)控措施主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低限售年限、降低交易稅費(fèi)等內(nèi)容，多地房貸利率已降至歷史低點(diǎn)。

市場(chǎng)環(huán)境情況：

報(bào)告期內(nèi)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資由升轉(zhuǎn)降。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132,895億元，比上年下降10%；其中，住宅投資100,646億元，下降9.5%。

2022年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積904,999萬平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面積639,696萬平方米，下降7.3%。房屋新開工面積120,587萬平方米，下降39.4%。其中住宅新開工面積88,135萬平方米，下降39.8%。報(bào)告期內(nèi)，全國房屋竣工面積為86,222萬平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面積62,539萬平方米，下降14.3%。

報(bào)告期內(nèi)，全國商品房銷售面積、銷售金額均大幅下滑。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全國商品房銷售面積135,837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133,308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。2022年末，商品房待售面積56,366萬平方米，比上年增長10.5%。其中，住宅待售面積增長18.4%。

2022年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金148,979億元，比上年下降25.9%。其中，國內(nèi)貸款17,388億元，下降25.4%；利用外資78億元，下降27.4%；自籌資金52,940億元，下降19.1%；定金及預(yù)收款49,289億元，下降33.3%；個(gè)人按揭貸款23,815億元，下降26.5%。

三、報(bào)告期內(nèi)公司從事的業(yè)務(wù)情況

報(bào)告期內(nèi)，公司從事的主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和建筑施工業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由控股子公司北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)，經(jīng)營模式為房產(chǎn)開發(fā)型，即房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和銷售自行開發(fā)的商品房（生產(chǎn)+銷售），主要以住宅和商業(yè)為主。

建筑施工業(yè)務(wù)由控股子公司北京大龍順發(fā)建筑工程有限公司承擔(dān)，經(jīng)營模式為施工合同模式，主要以房屋建設(shè)為主。

四、報(bào)告期內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析

房地產(chǎn)開發(fā)方面，作為順義區(qū)屬國有控股房地產(chǎn)上市企業(yè)，公司多年深耕順義市場(chǎng)，擁有深厚的區(qū)域資源。公司相繼開發(fā)了400余萬平米的地產(chǎn)項(xiàng)目，積累了豐富的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)品品牌和質(zhì)量在項(xiàng)目所在區(qū)域具有一定的優(yōu)勢(shì)，對(duì)未來業(yè)務(wù)開展具有良好的促進(jìn)作用。

建筑施工方面，大龍順發(fā)公司具備建筑施工總承包一級(jí)資質(zhì)，公司注重人才隊(duì)伍建設(shè)，擁有各類高初中級(jí)專業(yè)技術(shù)人員83人，有一、二級(jí)建造師58人。大龍順發(fā)公司施工質(zhì)量過硬，所承建的工程多次獲得北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員頒發(fā)的“結(jié)構(gòu)長城杯金獎(jiǎng)”，具備年施工100萬平方米的能力。近年來，公司多次獲得中施企協(xié)、中國企協(xié)、北京市建筑聯(lián)合會(huì)等部門頒發(fā)的榮譽(yù)證書，如：AAA企業(yè)信用等級(jí)證書、AAA質(zhì)量資質(zhì)等級(jí)證書。公司多次獲評(píng)“全國合同守信企業(yè)”、“中國工程建設(shè)誠信典型企業(yè)”、“全國優(yōu)秀施工企業(yè)”、“北京市優(yōu)秀施工企業(yè)”、“工程建設(shè)企業(yè)AAA級(jí)信用等級(jí)評(píng)價(jià)”、“北京建設(shè)行業(yè)AAA信用企業(yè)”、“北京建設(shè)行業(yè)誠信企業(yè)”等獎(jiǎng)項(xiàng)。

五、報(bào)告期內(nèi)主要經(jīng)營情況

報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入86,774.92萬元，比上年同期170,142.61萬元下降49.00%；利潤總額-15,489.86萬元，較上年同期26,724.45萬元下降157.96%；實(shí)現(xiàn)凈利潤-19,281.73萬元，較上年同期18,347.08萬元下降205.09%；歸屬母公司凈利潤-17,239.77萬元，較上年同期10,129.92萬元下降270.19%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤-18,943.34萬元，同比下降288.20%。

截至2022年12月31日，公司資產(chǎn)總額為41.62億元，較年初42.72億元減少1.10億元；負(fù)債總額18.30億元，較年初16.71億元增加1.59億元；凈資產(chǎn)23.32億元，較年初26.01億元減少2.69億元，其中歸屬于母公司的所有者權(quán)益為22.57億元，較年初24.71億元減少2.14億元；資產(chǎn)負(fù)債率為43.97%，較年初上升4.86個(gè)百分點(diǎn)。

六、公司關(guān)于公司未來發(fā)展的討論與分析

(一)行業(yè)格局和趨勢(shì)

2022年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境有所放松，供需兩端融資難的問題持續(xù)改善，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力稍有緩解，但資金充裕、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、業(yè)務(wù)布局良好的優(yōu)質(zhì)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

2023年，在當(dāng)前行業(yè)總量下行、競(jìng)爭(zhēng)激烈、行業(yè)集中度提升的背景下，如何妥善去化庫存，持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營將是房企需要面對(duì)的首要問題。行業(yè)分化將進(jìn)一步加劇，一些頭部房企的土儲(chǔ)、資金和品牌等優(yōu)勢(shì)將更加凸顯。區(qū)域深耕的經(jīng)營策略憑借其穩(wěn)健的風(fēng)險(xiǎn)和成本管控優(yōu)勢(shì)受到越來越多房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。

(二)公司發(fā)展戰(zhàn)略

公司將繼續(xù)深耕北京市順義區(qū)和廣東省中山市兩個(gè)區(qū)域。順義區(qū)是北京市重點(diǎn)發(fā)展的新城之一，中山市地處粵港澳大灣區(qū)的地理位置中心，公司將借助兩個(gè)區(qū)域各自具有的優(yōu)勢(shì)，積極研究區(qū)域發(fā)展機(jī)遇，主動(dòng)順應(yīng)市場(chǎng)需求，利用已經(jīng)形成的市場(chǎng)基礎(chǔ)，發(fā)揮自身在信譽(yù)、品牌、管理、質(zhì)量等方面的優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)公司持續(xù)健康發(fā)展。

同時(shí)，公司將進(jìn)一步關(guān)注上述兩個(gè)區(qū)域周邊市場(chǎng)情況，加大調(diào)查研究力度，結(jié)合京津冀一體化和粵港澳大灣區(qū)建設(shè)等國家宏觀戰(zhàn)略，經(jīng)過審慎判斷后擇機(jī)爭(zhēng)取獲得資源和項(xiàng)目儲(chǔ)備。

(三)經(jīng)營計(jì)劃

2023年，公司將繼續(xù)以項(xiàng)目建設(shè)為中心，持續(xù)推動(dòng)獲取、建設(shè)、銷售等重點(diǎn)環(huán)節(jié)，通過加強(qiáng)內(nèi)部管理和改革創(chuàng)新促進(jìn)公司發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)全體股東的投資價(jià)值努力奮斗。

1、加強(qiáng)在建項(xiàng)目全過程管理。從質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全、環(huán)保等方面進(jìn)行嚴(yán)格控制，加快項(xiàng)目推進(jìn)進(jìn)度，使項(xiàng)目保質(zhì)保量如期完成開發(fā)建設(shè)。

2、加快銷售項(xiàng)目回款速度。順義地區(qū)胡各莊限價(jià)房項(xiàng)目要積極與住房保障部門對(duì)接，加快辦理銷售手續(xù)。中山地區(qū)要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，創(chuàng)新渠道促進(jìn)銷售，加快回款速度。滿洲里地區(qū)繼續(xù)發(fā)掘當(dāng)?shù)劁N售潛力，積極促進(jìn)項(xiàng)目銷售。

3、適時(shí)增加項(xiàng)目儲(chǔ)備。密切關(guān)注京津冀地區(qū)和廣東中山兩個(gè)區(qū)域的土地市場(chǎng)情況，根據(jù)公司實(shí)際，適時(shí)參與土地競(jìng)拍，進(jìn)一步增加項(xiàng)目儲(chǔ)備。

4、拓展建筑施工業(yè)務(wù)。借助多年來深耕順義市場(chǎng)所形成的施工質(zhì)量口碑和良好企業(yè)信譽(yù)，加大業(yè)務(wù)開拓力度。探索“設(shè)計(jì)--施工”開發(fā)模式，強(qiáng)化對(duì)所屬義盛設(shè)計(jì)所有限公司專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)和培養(yǎng)。

(四)可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)

1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策風(fēng)險(xiǎn)

長期存在的房地產(chǎn)供求矛盾以及房地產(chǎn)宏觀政策將會(huì)對(duì)公司的經(jīng)營產(chǎn)生一定的影響。對(duì)此公司將密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，加強(qiáng)對(duì)政策趨勢(shì)的研判，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，提高公司經(jīng)營業(yè)績。

2、融資風(fēng)險(xiǎn)

公司規(guī)模不大，可選擇的融資方式不多。結(jié)合行業(yè)當(dāng)前形勢(shì)和公司實(shí)際情況，公司將通過加快資金回籠速度、拓展融資渠道等多種措施，為公司長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展提供資金支持。

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