被太多人誤解的“居住權”：為特殊人群而設，會不會顛覆房地產市場?
12月23日開幕的十三屆全國人大第十五次會議審議民法典各分編草案，其中的物權編草案擬對“居住權期間”作出明確界定。
居住權是此次民法典物權編編纂中的亮點。這一概念在國內提出已經有幾十年時間，但因備受爭議并未落地，物權法立法時也曾先寫入后刪除。
在網絡上，有人混淆了房屋所有權和居住權，尤其是此次審議的草案對“居住權期間”作出規(guī)定后，又將居住權使用期混同為70年土地使用期。事實上，設立房屋的居住權，并不影響房屋的所有權歸屬，給居住權設立一個期限，更不會影響房主擁有這套房屋的期限。
房東也沒必要擔心租戶以自己有居住權為由“賴著不走”。居住權與租住使用權性質不同，租房中，房東與租戶是合同關系，雙方為債權關系，合同只對雙方有效。居住權則不僅要房東與居住人簽訂合同，還需要到有關部門進行登記，居住權屬于物權而非債權，可以對抗合同雙方之外的第三人，從而給予更好的保障。
事實上，居住權的出現，最初只是為了滿足一些特殊的弱勢人群的居住需要，比如父母、離婚后暫未找到居所的一方(通常是女方)、保姆。比如一對老夫妻中的男性去世后，由其子女繼承其房屋的所有權，但可以賦予老母親居住權，直到她去世，從而保障其“老有所居”。
但在房價高企的當下，居住權制度被認為有更廣闊的可能性。比如，如果給公租房住戶賦予居住權，很可能讓他們更踏實、安心地住在公租房里，那么，會不會就沒有那么多人去買房，從而改變整個住房市場的結構?
居住權更有保障功能
民法典物權編草案二審稿規(guī)定，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。
物權法專家、武漢大學法學院教授孟勤國告訴21世紀經濟報道記者，這是物權法首次提出居住權，“居住權是獨立于房屋所有權之外的權力，是一種用益物權，占有和使用是并列的法律關系”。
孟勤國說，“居住權適用于一些特殊場景，比如一個老人被保姆照顧了幾十年，老人去世了，保姆怎么辦?老人就可以去有關部門登記一個居住權，要求把房子讓保姆‘占有’，一直到保姆去世。這樣，今后房子的所有權人也不能趕走保姆。正因為居住權只適用于特殊場景，所以必須經過登記。”
著名法學家、中國政法大學終身教授江平在國內最早提出設立居住權。據《財經》報道，在1979年給中國政法大學第一屆法律系本科生上課時，他就提出一個案例供學生討論。
案例是一個歸國老華僑的故事，他在廣州市中心擁有一幢別墅，膝下有一子一女，老人臨終前立了一份遺囑，將別墅所有權歸屬兒子，但女兒可以終生居住。江平向學生提出的問題是，老人的遺囑是否合法。
“當時我就想到居住權的問題，把房屋的居住權和所有權分開，所有權給一個人，居住權給另一個人，這應該是合法的，也合情合理，這也是對弱勢群體照顧的一個很重要的措施。”江平說。
在2001年5月全國人大常委會法制工作委員會召開的物權法草案專家論證會上，江平還以保姆為例對居住權進行解釋。他說，很多家庭雇有保姆，一個保姆伺候一家人很久，年老的時候沒有住所，“那能否定一個合同或者立一個遺囑，讓保姆有房屋居住權，能夠讓她養(yǎng)老送終?”
如果沒有居住權制度，這樣的問題也可以解決，比如老人的子女和保姆簽訂一個合同，約定房屋由保姆居住直至她去世。
但江平認為，這忽略了一個重要的問題，就是合同規(guī)定的是債權，不是物權。債權是相對的，在兩方之間，而物權具有對世權。對世界上的任何人我都可以主張我的權利。“如果僅在合同中規(guī)定，那合同約定的一方不履行義務怎么辦呢?沒有辦法強迫他來履行，他頂多是負有違約責任交付違約金。”
公租房住戶也能擁有居住權?
正因此，民法典物權編增設居住權制度，具有濃厚的保障弱勢人群的意味。這從條文也可看出，比如規(guī)定了“居住權無償設立”“居住權人死亡的，居住權消滅”等。
但在12月23日提交審議的三審稿中，上述規(guī)定發(fā)生了變化。據介紹，三審稿增加規(guī)定“居住權期間”，明確提出，居住權期間屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。
同時，三審稿將二審稿上述條款中的“居住權無償設立”表述，作出適度限制，修改為“居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外”。
這樣的規(guī)定更為靈活，那么，這會給居住權的應用帶來什么影響?
事實上，居住權適用范圍的擴大已在討論之中。去年8月，全國人大常委會法工委主任沈春耀在向全國人大常委會作物權編立法說明時表示，居住權的制度安排有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。
據《財經》報道，中國人民大學法學院教授楊立新認為，目前，公租房的承租人只享有房屋的使用權，不具有物權，如果居住權的制度應用到公租房，承租人的租賃權經登記生效成居住權，就具有了物權的對抗效力。“即便是政府也不能隨隨便便收回，如果政府以公共利益為由征收征用，那還要給予公租房的居住權人補償，這樣才能更好保障承租人的利益，對于低收入家庭來說這是更高的法律保障。”
在此背景下，將居住權是否無償取得加以規(guī)定，以及增加居住權期間，這樣的制度安排，無疑將讓居住權適用于公租房更為暢通。
但是，哪些租住公租房的人群可以被賦予居住權仍需相關制度支持。“草案寫入公租房，是擴大了居住權的適用范圍。但會嚴格限定于具有保障性質的公租房，而不是適用于一般租房戶。”楊立新對21世紀經濟報道記者表示。
