一年前，行業(yè)龍頭萬(wàn)科打出“活下去”的標(biāo)語(yǔ)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，2019將是地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年。

2019年即將進(jìn)入尾聲。據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2019年11月27日，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)459家。這些企業(yè)有諸多共性：融資成本提高、去化周期延長(zhǎng)……

寒冬之中，一些房企開(kāi)始將重心放在多元化業(yè)務(wù)上，但部分多元化與房地產(chǎn)主業(yè)相關(guān)度甚低，不能對(duì)房地產(chǎn)主業(yè)反哺，反而讓企業(yè)雪上加霜。

根據(jù)目前的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，主要上市房企尤其是一二線房企業(yè)績(jī)?nèi)栽谛》嵘?，但也不乏掉?duì)者。

本期專(zhuān)題，搜狐財(cái)經(jīng)將聚焦今年銷(xiāo)售排名掉隊(duì)的上市房企，試圖還原這些企業(yè)所面臨的困難，找出未來(lái)發(fā)展的“藥方”。本文為“2019掉隊(duì)房企觀察”專(zhuān)題第06期，關(guān)注企業(yè)為首開(kāi)股份(600376)。

1月8日晚，首開(kāi)股份披露去年全年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。公告顯示，2019年首開(kāi)股份共實(shí)現(xiàn)簽約金額1013.44億元，同比增長(zhǎng)0.61%。

去年年初，首開(kāi)股份提出2019年銷(xiāo)售目標(biāo)為1010.15億元，與2018年目標(biāo)持平，從公告數(shù)據(jù)來(lái)看，首開(kāi)股份“擦線”完成了去年目標(biāo)。

但根據(jù)克而瑞年初發(fā)布的2019年房企銷(xiāo)售排行榜，首開(kāi)股份全口徑銷(xiāo)售額僅953.3億元，排第37位，較上年度的990.2億元減少近37億元，排名下跌6位。

從權(quán)益金額來(lái)看，首開(kāi)股份去年僅實(shí)現(xiàn)633億元，較上年減少近百億。

北京銷(xiāo)售額第一名次不保，擴(kuò)張全國(guó)步伐緩慢

長(zhǎng)期位居北京房地產(chǎn)銷(xiāo)售額第一名的首開(kāi)股份，2019年首次和冠軍寶座失之交臂。

1月7日，克而瑞發(fā)布《2019北京市1-12月房企權(quán)益金額榜》，中海第一次超越首開(kāi)控股，登上榜首。過(guò)去五年，首開(kāi)控股在北京房地產(chǎn)企業(yè)中，一直都是老大的地位。

2015年以來(lái)，首開(kāi)連續(xù)四年登上北京銷(xiāo)售冠軍的寶座。

與北京地區(qū)表現(xiàn)相呼應(yīng)的是2015年來(lái)首開(kāi)在百?gòu)?qiáng)房企排行榜單上的躍進(jìn)。根據(jù)歷年房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，2015年，首開(kāi)的排名由上一年的第38位升至第30位;2016年，首開(kāi)的排名再上13個(gè)臺(tái)階，躍升至第17名。

然而，2017年開(kāi)始，首開(kāi)上升的勢(shì)頭急轉(zhuǎn)直下。過(guò)去兩年，首開(kāi)股份在“大本營(yíng)”北京的優(yōu)勢(shì)漸失，中海、泰禾、萬(wàn)科、保利等一眾房企在其身后窮追猛趕，在艱難地防守一年之后，首開(kāi)股份最終失去了首都房企老大的地位。

提起首開(kāi)，業(yè)內(nèi)用“一部首開(kāi)史，半座北京城”來(lái)形容它在北京的“霸主”地位。對(duì)于大部分土儲(chǔ)都集中在北京的首開(kāi)來(lái)說(shuō)，這一區(qū)域的銷(xiāo)售成績(jī)直接影響到其最終的整體表現(xiàn)。

自2016年10月起，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，北京更是陷入“寒冬”。在這樣的大環(huán)境中，首開(kāi)依然對(duì)北京市場(chǎng)有著極大的依賴(lài)，其千億成績(jī)單中，近一半收入來(lái)自于北京區(qū)域。

步伐緩慢的首開(kāi)不斷被同行趕超，最近三年首開(kāi)股份從第17位降至37位。

數(shù)據(jù)顯示，2019年1-9月，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入295.45億元，較上年同期增加38.78%，同比增速僅增長(zhǎng)2.55個(gè)百分點(diǎn);歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為23.76億元，較上年同期增加28.57%，同比增速卻回落73.84個(gè)百分點(diǎn)。

重倉(cāng)北京的風(fēng)險(xiǎn)，首開(kāi)早在2016年就意識(shí)到。這一年，首開(kāi)股份重心開(kāi)始向京外地區(qū)偏移，開(kāi)啟了“根植北京，擴(kuò)張全國(guó)”的布局;2018年，首開(kāi)股份開(kāi)始向長(zhǎng)三角、珠三角、成渝地區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的京外地區(qū)發(fā)展，這一年，北京區(qū)域資源占比首次降至50%以下。

但從2019年半年報(bào)和三季報(bào)來(lái)看，京內(nèi)項(xiàng)目依舊是首開(kāi)股份結(jié)算收入的重要組成部分。半年報(bào)顯示，2019上半年首開(kāi)股份京內(nèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積51.7萬(wàn)平方米，同比上漲146.1%，占總銷(xiāo)售面積比例35.8%。京外項(xiàng)目銷(xiāo)售面積92.8萬(wàn)平方米，同比減少6.6%，占比64.2%。

三季度報(bào)告顯示，2019年1-9月首開(kāi)股份京內(nèi)項(xiàng)目可供出售面積812.37萬(wàn)平方米，已銷(xiāo)售面積87.89萬(wàn)平方米，占比36.41%，較上半年微幅提升;京外項(xiàng)目可供出售面積199.47萬(wàn)平方米，已銷(xiāo)售面積153.51萬(wàn)平方米，占比63.59%。

另外，2019年1-9月首開(kāi)股份京內(nèi)項(xiàng)目在建面積715.24萬(wàn)平方米，京外為1238.62萬(wàn)平方米;京內(nèi)項(xiàng)目新開(kāi)工面積163.83萬(wàn)平方米，京外為226.52萬(wàn)平方米;京內(nèi)項(xiàng)目竣工面積70.73萬(wàn)平方米，而京外項(xiàng)目這一數(shù)值卻為0。

土地儲(chǔ)備方面，截至三季度末，首開(kāi)股份持有22個(gè)待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中11個(gè)項(xiàng)目位于北京。“首開(kāi)起步于北京，崛起于北京，重倉(cāng)北京是情理之中。”一位業(yè)內(nèi)人士這樣認(rèn)為。

過(guò)于依賴(lài)北京地區(qū)的業(yè)績(jī)，這并非首開(kāi)唯一的隱患。查閱首開(kāi)的拿地記錄可以發(fā)現(xiàn)，不管是在北京，還是在深圳、天津、杭州、廣州等地，首開(kāi)的開(kāi)發(fā)模式都以合作為主。根據(jù)其2018年報(bào)，首開(kāi)持有待開(kāi)發(fā)的土地中，北京區(qū)域的17個(gè)項(xiàng)目中，有12個(gè)項(xiàng)目為合作開(kāi)發(fā)，5個(gè)項(xiàng)目權(quán)益占比低于50%。

大量的合作開(kāi)發(fā)令外界對(duì)首開(kāi)的千億成色產(chǎn)生質(zhì)疑。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2018年，首開(kāi)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售額約731億元，權(quán)益銷(xiāo)售額占比僅為72.59%。

凈負(fù)債率同比增12%，出售子公司回血

從去年下半年開(kāi)始，首開(kāi)股份在戰(zhàn)略上趨向保守。除了拿地方面繼續(xù)維持“守勢(shì)”之外，首開(kāi)股份還多次出售項(xiàng)目股權(quán)，并大量融資。

2019年三季報(bào)顯示，截至2019年三季度末，首開(kāi)股份負(fù)債總額為2413.13億元，資產(chǎn)負(fù)債率為81.77%，與去年同期幾乎持平，較2018年末增加0.19個(gè)百分點(diǎn)。凈負(fù)債率達(dá)184%，同比上漲12.2%。

今年前三季度，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約295.45億元，同比增長(zhǎng)約38.78%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約23.76億元，同比增長(zhǎng)約28.57%。但與此同時(shí)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-15.5億元，同比減少200.31%。

首開(kāi)股份2019年前三季度的貨幣資金難以覆蓋其短期債務(wù)。截至2019年三季度末，該公司短期借款為8.98億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為301.56億元，二者合計(jì)為310.54億元，而貨幣資金只有209.85億元。

首開(kāi)股份流動(dòng)負(fù)債合計(jì)達(dá)1522.3億元，同比上漲13.25%。前三季度短期債務(wù)與貨幣資金的比值為1.48倍，較2018年末上升0.38倍。

(主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),摘自首開(kāi)股份三季報(bào))

面對(duì)負(fù)債率攀升，首開(kāi)股份去年通過(guò)出售股權(quán)方式回籠資金。2019年12月16日，北京產(chǎn)權(quán)交易所消息顯示，首開(kāi)股份擬轉(zhuǎn)讓北京首開(kāi)旭泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司1%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)6115萬(wàn)元。

這并非首開(kāi)股份首次轉(zhuǎn)讓旗下公司股權(quán)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，首開(kāi)股份去年下半年至少掛牌出售了4家子公司股權(quán)。

11月26日，產(chǎn)權(quán)交易所公告顯示，福州首開(kāi)福泰投資有限公司擬轉(zhuǎn)讓所持福州中庚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司50%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)6165.8萬(wàn)元。

公告顯示，福州中庚房地產(chǎn)由中庚地產(chǎn)及北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司各持50%股份，截至2019年10月31日，公司營(yíng)業(yè)收入5.83億元，凈利潤(rùn)3821.94萬(wàn)元，所有者權(quán)益7448.47萬(wàn)元。

在此前9月29日，全資子公司蘇州首開(kāi)永泰置業(yè)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓蘇州合本投資管理有限公司50%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為1.35億元。

資料顯示，蘇州合本投資主要持有項(xiàng)目為龍湖首開(kāi)獅山原著，該盤(pán)自2015年開(kāi)始銷(xiāo)售，目前仍有部分房源在售。而北京天鴻嘉誠(chéng)成立時(shí)間更早，在2007年前后，北京天鴻嘉誠(chéng)陸續(xù)在昌平區(qū)開(kāi)發(fā)多個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，此后便鮮有蹤跡。

此外，首開(kāi)股份還以3.99億元底價(jià)轉(zhuǎn)讓北京千方置業(yè)發(fā)展有限公司34%股權(quán)及約3.96億元債權(quán)。

9月27日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，首開(kāi)股份掛牌轉(zhuǎn)讓北京天鴻嘉誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司51%股權(quán)。

首開(kāi)補(bǔ)充現(xiàn)金的方式還包括發(fā)債。11月28日，首開(kāi)股份發(fā)布公告稱(chēng)，擬發(fā)行不超過(guò)50億元超短期融資券及不超過(guò)70億元中期票據(jù)。

根據(jù)公告，首開(kāi)所募資金均用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、償還金融機(jī)構(gòu)借款等用途。