繼三巽集團(tuán)、港龍地產(chǎn)后，又一家房地產(chǎn)企業(yè)——總部位于廈門的大唐集團(tuán)控股有限公司(簡(jiǎn)稱“大唐地產(chǎn)”)加入到排隊(duì)港股IPO的隊(duì)伍中。

公開資料顯示，大唐地產(chǎn)的主要收入來(lái)自物業(yè)開發(fā)及銷售，母公司是福信集團(tuán)。2016年-2018年及2019年上半年，大唐地產(chǎn)銷售物業(yè)產(chǎn)生的收益分別為11.4億元、34億元、52.3億元和24.2億元，占總收益的比例約為55.1%、84.7%、95.2%及96%。

截至2019年9月30日，大唐地產(chǎn)應(yīng)占估計(jì)建筑面積約為780萬(wàn)平方米。在全國(guó)范圍內(nèi)有69個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，其中26個(gè)位于海西經(jīng)濟(jì)區(qū)，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)及周邊城市、京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)和長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)的物業(yè)項(xiàng)目分別由26個(gè)、9個(gè)和4個(gè)。大唐地產(chǎn)在招股書中表示，擬繼續(xù)在若干主要城市群內(nèi)的多個(gè)城市拓展業(yè)務(wù)。

計(jì)劃三年內(nèi)沖刺千億

此前克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，大唐地產(chǎn)近年的銷售規(guī)模和行業(yè)排名在不斷提升。2016年-2018年的流量銷售金額分別為86.1億元、144.7億元和308.6億元，行業(yè)排名分別為第149、第109、第77。

不過(guò)，大唐地產(chǎn)似乎并不滿足目前的成績(jī)，其總裁郝勝春曾于2018年公開表示，公司確定了“未來(lái)三年沖刺500億元的銷售目標(biāo)”。2019年，大唐地產(chǎn)再次將目標(biāo)升級(jí)為“3年1000億+，進(jìn)入全國(guó)房企50強(qiáng)”。

在各地調(diào)控力度不減的背景下，有房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)論員在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示：“大唐地產(chǎn)如果按照目前銷售節(jié)奏，想要在短短三年飛躍至千億，恐怕有不小難度，這對(duì)公司的土地儲(chǔ)備、運(yùn)營(yíng)模式、現(xiàn)金流和人才等都是極大的挑戰(zhàn)。”數(shù)據(jù)顯示，2019年1-11月，大唐地產(chǎn)全口徑銷售金額為298.3億元，行業(yè)排名第78。

500億元目標(biāo)尚未完成，大唐地產(chǎn)為何著急追趕千億?銷售目標(biāo)是否有“口號(hào)化”嫌疑?針對(duì)這些問(wèn)題，中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)致電致函大唐地產(chǎn)，相關(guān)工作人員表示“幫忙轉(zhuǎn)達(dá)”，但截至發(fā)稿時(shí)未收到回復(fù)。

千億銷售目標(biāo)壓頂?shù)拇筇频禺a(chǎn)，近期在積極補(bǔ)充土儲(chǔ)。今年11月5日，福建漳州出讓3宗地塊，大唐地產(chǎn)6.07億元競(jìng)得兩宗，其中一宗是大唐地產(chǎn)和恒盛聯(lián)合拍下;10月11日，大唐地產(chǎn)以總價(jià)約2億元拿下廣西南寧一商住地塊。此外，大唐地產(chǎn)今年來(lái)在湖南岳陽(yáng)、廣西柳州等地有所收獲。

凈負(fù)債比率一度超過(guò)10倍

大唐地產(chǎn)是否有足夠的資金支撐即將加速的規(guī)模擴(kuò)張?上述評(píng)論員指出，自5月以來(lái)，房企融資收緊信號(hào)頻傳，從銀行貸款到發(fā)債、再到信托融資等渠道幾乎全面受限。大唐地產(chǎn)此時(shí)選擇IPO上市融資，可能系資金需求強(qiáng)烈所致。

從招股書披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，2016-2018年末及2019年6月底，大唐地產(chǎn)的負(fù)債總額分別為186.69億元、257.79億元、297.51億元和312.86億元，凈負(fù)債比率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%和185.6%，遠(yuǎn)高于第三方機(jī)構(gòu)給出的80%的房地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)債率水平。

截至2019年6月30日，大唐地產(chǎn)未償還借款為75.98億元，其中一年內(nèi)需償還17.3億元，一至兩年需償還31.7億元，而公司賬上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為19.42億元。至于此次IPO所募資金，大唐地產(chǎn)表示，主要用于公司的現(xiàn)有項(xiàng)目資金需求，包括物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目(即唐晟雅苑、唐璽雅苑、長(zhǎng)沙大唐印象御璽及長(zhǎng)沙大唐印象御園)的建筑成本;償還部分若干現(xiàn)有計(jì)息銀行借款，均為用于公司物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的貸款，包括(i)一筆銀行借款，按固定年利率9.0%計(jì)息及于2022年6月到期，及(ii)一筆銀行借款，按固定年利率8.5025%計(jì)息及于2021年8月到期;將用于一般業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及運(yùn)營(yíng)資金。

盡管還有若干貸款要還，但大唐地產(chǎn)對(duì)營(yíng)銷及廣告的支出毫不吝嗇。招股書顯示，2016-2018年，大唐地產(chǎn)營(yíng)銷及廣告費(fèi)用分別是6629.5萬(wàn)元、6598.8萬(wàn)元和9360.2萬(wàn)元。2019年1-6月為2145.6萬(wàn)元，與上年同期相比有所增長(zhǎng)。據(jù)了解，大唐地產(chǎn)近幾年來(lái)借助舉辦拳擊賽事進(jìn)行營(yíng)銷，郝勝春曾在接受媒體采訪時(shí)表示，公司在積極探索地產(chǎn)+體育的發(fā)展，會(huì)優(yōu)先考慮圍繞拳擊這一潛力巨大的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目來(lái)發(fā)力。

不合規(guī)事件及業(yè)主維權(quán)投訴多發(fā)

招股書顯示，計(jì)劃赴港上市的大唐地產(chǎn)，報(bào)告期內(nèi)還曾發(fā)生過(guò)若干不合規(guī)事件，主要涉及4個(gè)方面，分別為：6個(gè)項(xiàng)目公司無(wú)建筑工程施工許可證開展業(yè)務(wù)，總罰款340萬(wàn)元;4個(gè)項(xiàng)目公司沒有遵守相關(guān)建筑工程規(guī)劃許可證及/或其他相關(guān)規(guī)劃批文所載規(guī)定或規(guī)劃而開展建筑工程，合計(jì)被罰130萬(wàn)元;2個(gè)項(xiàng)目公司在未辦妥相關(guān)建筑工程竣工手續(xù)的情況下交付物業(yè)，被罰款40萬(wàn)元;還有3個(gè)項(xiàng)目公司所刊登的物業(yè)廣告未能遵守廣告法規(guī)定被罰款50萬(wàn)元。

此外，大唐地產(chǎn)旗下的項(xiàng)目近期也發(fā)生了投訴維權(quán)事件。福建漳州開發(fā)區(qū)大唐世家2期業(yè)主廖先生于近期向中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)投訴，稱所在的小區(qū)曾出現(xiàn)樓板外墻開裂、樓房沉降、房屋漏水等諸多問(wèn)題。近期地下停車場(chǎng)現(xiàn)圍擋，廖先生質(zhì)疑是開發(fā)商房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題擅自維修，去詢問(wèn)時(shí)雙方發(fā)生沖突致受傷。

廣西南寧邕寧區(qū)的網(wǎng)友在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴，稱該區(qū)域大唐世家一區(qū)安置房收房未滿2年漏水;江西南昌大唐世家業(yè)主在安居客平臺(tái)投訴，稱2015年看房時(shí)就發(fā)現(xiàn)房子質(zhì)量低劣，存在墻壁漏水、地面大面積空鼓、墻壁開裂、墻壁空鼓、粉刷嚴(yán)重不平整等問(wèn)題。隨后物業(yè)敷衍整改，但漏水一直未維修好，很多空鼓部分維修不到位，墻壁空鼓開裂部位只在表面簡(jiǎn)單粉刷一層水泥。

對(duì)于上述投訴，中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者試圖向大唐地產(chǎn)求證，但沒有得到答案。有業(yè)內(nèi)人告訴中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者：“不合規(guī)事件和投訴頻發(fā)，會(huì)影響大唐地產(chǎn)的品牌影響，企業(yè)應(yīng)該引起重視，這樣才能讓投資者更加踏實(shí)。”