首創(chuàng)置業(yè)對資金的渴求程度正日漸高漲。日前，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告，擬向?qū)I(yè)投資者發(fā)行30億美元(約合210億元人民幣)中期票據(jù)及永續(xù)證券計劃，于2019年10月31日起計的十二個月期間內(nèi)上市。

今年3月，首創(chuàng)置業(yè)曾發(fā)布公告，擬發(fā)行不超過300億元的企業(yè)債券及不超過100億元的中期票據(jù)，獲得的資金將全部用于投資建設(shè)、補充運營資金、償還公司債務(wù)等。

據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，首創(chuàng)置業(yè)今年以來多次發(fā)行公司債。今年4月22日的發(fā)行規(guī)模為25億元，6月4日和7月29日的發(fā)行規(guī)模分別為36.4億元和21.3億元。

此外，據(jù)上交所8月5日消息，首創(chuàng)證券-首創(chuàng)置業(yè)應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持專項計劃狀態(tài)更新為“已受理”，此次債券擬發(fā)行金額為15.5億元;8月16日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告，建議在北金所非公開掛牌發(fā)行債權(quán)融資計劃，融資總額不超過80億元。

首創(chuàng)置業(yè)還于3月10日發(fā)布過供股計劃，預(yù)期每10股現(xiàn)有股份將發(fā)行不多于5股供股股份，已發(fā)行股份總數(shù)預(yù)期將增加不超過50%。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進曾分析稱，選擇股權(quán)融資，一是因為高企的債務(wù)水平會使今后的債務(wù)發(fā)行工具不會太多;二是相比債權(quán)融資，股權(quán)融資可以有效降低杠桿比率，改善資本結(jié)構(gòu)。此外，擴大融資渠道也會為企業(yè)的業(yè)務(wù)擴張?zhí)峁┴S富資金來源。

密集融資的首創(chuàng)置業(yè)，也通過頻繁轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)回籠資金。7月3日，北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布信息顯示，首創(chuàng)集團出資的康誠置業(yè)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓沈陽吉天置業(yè)有限公司50%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為1.56億元。同一天，首創(chuàng)置業(yè)擬轉(zhuǎn)讓北京天城永元置業(yè)有限公司50%股權(quán)。7月31日，首創(chuàng)置業(yè)以3.85億元底價轉(zhuǎn)讓北京陽光苑商業(yè)投資有限公司35%股權(quán);8月14日，掛牌出讓首創(chuàng)青旅置業(yè)(昆山)有限公司51%股權(quán)。

對于首創(chuàng)置業(yè)的上述種種動作，業(yè)內(nèi)普遍認為其資金緊張。但首創(chuàng)置業(yè)總裁鐘北辰今年出席中期業(yè)績發(fā)布會時表示，一家房地產(chǎn)公司，主要工作是買土地，建設(shè)好后，賣給合適的買家。在鐘北辰看來，一家房地產(chǎn)公司，除住宅銷售以外，進行其他物業(yè)的銷售也是很正常的事情。

“千億”時間表不明

在首創(chuàng)置業(yè)多渠道籌錢背后，是其對規(guī)模擴張的需求。

2018年初，首創(chuàng)置業(yè)在業(yè)績發(fā)布會上稱，力爭2018年“保750億沖800億元”、2019年突破1000億元、2020年實現(xiàn)1400億元。2018年4月，首創(chuàng)置業(yè)委任了以鐘北辰為首的新一屆管理班子，管理層重申了上述銷售目標。

不過，首創(chuàng)置業(yè)2018年全年累計實現(xiàn)簽約金額706.4億元，未能達成董事會年初定下的銷售目標。

2019年年初，首創(chuàng)置業(yè)下調(diào)銷售目標至800億元，截至10月底完成601.5億元，完成率75%?；蛟S為跑量沖業(yè)績，首創(chuàng)置業(yè)近幾個月下調(diào)了銷售均價。

2019年10月，首創(chuàng)置業(yè)的銷售均價為18778.47元/平方米，而9月和8月的銷售均價分別為27519.38元/平方米和32777.78元/平方米，銷售均價下滑明顯。對此，中國網(wǎng)財經(jīng)記者致電致函首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)人士，但截至發(fā)稿時未獲得任何回應(yīng)。

有房地產(chǎn)專家分析認為，首創(chuàng)置業(yè)銷售增長乏力，與公司的城市布局不無關(guān)系。資料顯示，作為隸屬于北京市國資委的國有企業(yè)，首創(chuàng)置業(yè)在2003年上市之初僅在北京發(fā)展，2005年后，首創(chuàng)置業(yè)開始向西南、長三角拓展，將市場開拓至天津、成都、重慶及無錫等城市。

2019年半年報顯示，首創(chuàng)置業(yè)有215億元的銷售額由北京地區(qū)貢獻，占比53%。然而，克而瑞披露的排行榜顯示，上半年北京市企業(yè)權(quán)益金額榜前五位分別是中海、首開、華潤、遠洋和保利，首創(chuàng)置業(yè)以30.2億元的權(quán)益金額僅位居第19位。

總負債升至1500億元

伴隨規(guī)模擴大而來的，是首創(chuàng)置業(yè)的負債。截至2019年6月30日，首創(chuàng)置業(yè)的負債總額為1532.36億元，與2018年底的1315.16億元相比增長217.2億元;有息負債1023.72億元，凈負債率達154.3%，遠高于行業(yè)平均水平。

首創(chuàng)置業(yè)管理層在出席2018年初舉辦的業(yè)績發(fā)布會時曾表示，未來三年凈負債率預(yù)計控制在100%-120%以內(nèi)，如果實現(xiàn)A股的重大股本融資突破，凈資產(chǎn)負債率有望控制在90%以內(nèi)。

不過，首創(chuàng)置業(yè)的回A計劃遲遲未能實現(xiàn)。2018年9月，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱，考慮到公司業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，主動撤回建議A股發(fā)行申請。早在2004年，首創(chuàng)置業(yè)計劃在A股籌資30億元，被證監(jiān)會駁回;2007年，首創(chuàng)置業(yè)以興建位于北京、天津、成都的4個項目為由再發(fā)起在上交所發(fā)行不超過14億股股份的計劃，后擱淺;2009年首創(chuàng)置業(yè)曾獲權(quán)發(fā)行A股，卻在2010年提交A股發(fā)行延期申請，最終夭折。

據(jù)媒體10月底報道，惠譽近期下調(diào)首創(chuàng)置業(yè)長期外幣及本幣發(fā)行人違約評級(IDR)，由 BB+至BB。

此前，首創(chuàng)置業(yè)的母公司首創(chuàng)集團個體信用資質(zhì)( standalone credit profile)也遭到惠譽降級?；葑u報告稱，首創(chuàng)集團的獨立信用狀況由于房地產(chǎn)部門的杠桿率上升而被削弱。而同樣，由于土地儲備迅速上升且現(xiàn)金回款較慢，首創(chuàng)置業(yè)的杠桿率居高不下，個體信用資質(zhì)評級也被下調(diào)一級。

對首創(chuàng)置業(yè)來說，除杠桿高企，備受詬病還有其旗下項目房屋的質(zhì)量。據(jù)華夏時報今年3月報道，位于北京的首創(chuàng)•天閱西山(又稱天閱嘉苑)在交房時因質(zhì)量問題無法入住，引發(fā)了業(yè)主的大規(guī)模維權(quán)。該報道稱，天閱西山作為“科技住宅”，備受矚目的新風(fēng)系統(tǒng)卻成為了疑似污染源，室內(nèi)空氣質(zhì)量比室外空氣質(zhì)量要差，PM2.5含量超標。