經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)實(shí)習(xí)記者湯志凱、祁婷婷、曾海騰、崔春蕭周六上午9點(diǎn)，唐毅準(zhǔn)時(shí)到達(dá)了項(xiàng)目駐點(diǎn)附近的冠寓。掃了訪客碼之后，管家一邊帶著他坐電梯上樓，一邊介紹公寓戶型和周邊的配套?！拔覀冞@兒是三種房型，您一個(gè)人住的話可以選擇單間，當(dāng)然也有一室一廳的，那個(gè)面積更大，也貴些。”
【資料圖】
走出電梯，狹長的走廊兩側(cè)分布著一扇扇相似的房門。管家打開其中一間介紹道，“這是第一種沒窗戶的房型，不過便宜，每個(gè)月3200元。配套和有窗的房間也是一樣的?！碧埔銓o窗這點(diǎn)不是很滿意，打量了一番后說，“還是帶我去看看有窗戶的，再貴點(diǎn)也行?！?/p>
由于被外派到新項(xiàng)目上，唐毅踏上了畢業(yè)后第四次找房之路。在此之前，他曾經(jīng)住過群租房、合租房，換租的間隙，還在同學(xué)的自如房里擠過半個(gè)多月。但他對這些住所多少都有些不滿意?！拔揖拖胍粋€(gè)人住，省事一點(diǎn)、自由一點(diǎn)。不過當(dāng)時(shí)剛畢業(yè)，手頭上也沒啥錢，這種想法也只能是一種奢望。”
這一次，有了一定經(jīng)濟(jì)能力的唐毅把目光看向了集中式長租公寓。
區(qū)別于民房和分散式長租公寓，集中式長租公寓是企業(yè)以收購或租賃的方式對項(xiàng)目（一般為整棟或幾層）進(jìn)行改造裝修后，提供統(tǒng)一管理和服務(wù)的公寓類型。近年來，在政策與市場的雙重推動(dòng)下，集中式長租公寓的運(yùn)營規(guī)模不斷擴(kuò)張。
今年3月，頭豹研究所與魔方生活服務(wù)集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布的《2023年中國集中式長租公寓趨勢洞察》顯示，集中式長租公寓在運(yùn)營數(shù)量由2017年的100萬套增至2021年的260萬套，年復(fù)合增長率達(dá)26%。
在運(yùn)營房間數(shù)量攀升的同時(shí)，長租公寓運(yùn)營方也在嘗試擴(kuò)大自身的市場占有率與房屋入住率。而達(dá)成目標(biāo)的重要路徑就是，以相對優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和硬件設(shè)施為租客提供良好的體驗(yàn)，進(jìn)而招徠體量更龐大、屬性更多元的客戶。
相對省心與安全
“大學(xué)畢業(yè)后第一次租房是從別人手里轉(zhuǎn)過來的，住了幾天才知道‘中介’其實(shí)是二房東，說話挺不客氣的。房間是不合法的群租房，一套房子被隔成了5個(gè)‘單間’。住的人也雜，有的人沒帶鑰匙半夜哐哐敲門，還有的人甚至限我網(wǎng)速?！背醮巫夥康慕?jīng)歷是唐毅不愿意提起的往事，“實(shí)在是住得不安心，像‘坐牢’。所以沒過幾天，我就搬走了?！?/p>
唐毅的租房經(jīng)歷是許多年輕人的真實(shí)寫照。在小紅書、知乎等社交平臺上，與租房相關(guān)的各類經(jīng)驗(yàn)帖、詢問帖不勝枚舉，而每一篇帖子背后，通常都是一個(gè)為租房發(fā)過愁的年輕人。
“我交押金之前態(tài)度好好，第二天讓換鎖他說我事多?！?/p>
“簽合同時(shí)房東會主動(dòng)出示身份證、房產(chǎn)證嗎？還是要自己去問？”
“一定要先問清楚供暖問題！我們六月底租房子，中介跟我們視頻說有供暖，結(jié)果現(xiàn)在沒有供暖！中介跑了！”
“怎么樣確定是不是房東直租的呢？”
……
如何避免踩到租房的“坑”，是畢業(yè)生和新市民融入城市時(shí)要邁過去的第一道坎。
章志畢業(yè)后的第一站選擇了集中式長租公寓，正是想避免遇到和唐毅一樣的狀況，“當(dāng)時(shí)剛大學(xué)畢業(yè)，對租房這一塊不是很了解，感覺和泊寓簽租約更有保障、看房也方便，沒有‘租金貸’什么的?！?/p>
與章志類似，很多集中式長租公寓的租客把安全和省心要求放在了首位。公寓的一些操作也呼應(yīng)了這樣的需求，比如：
集中式長租公寓通常會建立App收款模式，租客的租金、押金和水電費(fèi)都通過企業(yè)的App繳納，這一過程更有規(guī)范性；
長租公寓門店通常配備門禁系統(tǒng)、保安和前臺人員，租客要經(jīng)過面容識別認(rèn)證或者是刷門禁卡、輸入密碼等才能進(jìn)入，提高了居住的安全性；
清一色的簡裝風(fēng)格以及獨(dú)立衛(wèi)浴、衣柜、床、空調(diào)等基本設(shè)施幾乎是長租公寓的標(biāo)配，部分品牌也提供冰箱、電視等家電，以減少租客在入住時(shí)所要添置的物品。
“房間內(nèi)設(shè)施挺齊全的，電冰箱、洗衣機(jī)都有。但是想做飯的話，你需要自己買電磁爐或者微波爐?！秉S瀟曾從沈陽調(diào)到北京工作，初到時(shí)在公司附近的泊寓落腳?！捌匠Ｇ芭_都有人，有什么事情直接找他們或者App上報(bào)，還是挺省心的。有一次地漏堵了，剛好師傅還沒下班，沒多久就給我弄好了?！?/p>
由前臺、保安、保潔、維修人員構(gòu)成的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，能夠更高效地回應(yīng)租戶，這也是集中式長租公寓能帶給租戶更加安全、省心體驗(yàn)的主要原因。
在泊寓住滿一年后，雖然居住體驗(yàn)良好，但章志并沒有選擇續(xù)租約，搬離的原因有兩個(gè)：一是房租每月從1500元漲到了1800元，而周邊民房的價(jià)格在1200元、1300元左右，即使公司有房補(bǔ)，他也不想承受如此大的租金差；二是感覺自己逐漸有社會經(jīng)驗(yàn)了，懂得如何“避坑”，因此跟中介和房東談會更有自信。
在某種意義上，集中式長租公寓依托集約化服務(wù)和統(tǒng)一管理等天然優(yōu)勢，成為缺乏本地租房經(jīng)驗(yàn)的年輕人與新市民融入新城市的一條“緩沖帶”。但相對高昂的租金，也讓不少租客望而卻步。
“員工宿舍”新選擇
以魔方公寓北京魯谷東街店為例，一間南向有遮擋的25平方米一居室，租金約為4500元/月，水電性質(zhì)也并非民用。而在貝殼找房網(wǎng)站上，同地段一套43平方米的整租民房，掛牌價(jià)約為3800元/月。
類似的情況也發(fā)生在冠寓北京酒仙橋店，一間有窗20平方米的房間，租金約為4800元/月，而同地段的一間24平方米南向自如單間，掛牌價(jià)約為4600元/月。
面對集中式長租公寓較高的租金，部分承租能力稍弱的租客，會利用公司提供的房補(bǔ)緩解經(jīng)濟(jì)壓力。這種機(jī)制在成為租戶入住集中式長租公寓理由之一的同時(shí)，也無形中在用人單位附近形成了一個(gè)相對集中的“員工宿舍”。
以字節(jié)跳動(dòng)為例，其在北京北三環(huán)附近設(shè)置了方恒時(shí)尚中心、中航廣場、中坤廣場等多處辦公地點(diǎn)，三地相互之間的直線距離均不超過2公里。工作區(qū)域的相對集中所帶來的員工聚集，推動(dòng)了該區(qū)域住房需求的增長。
朗詩寓大鐘寺店距離上述三處地點(diǎn)步行時(shí)間均不超過30分鐘，由于距離較近且適用補(bǔ)貼，不少字節(jié)員工都選擇了將此地作為住所。
類似的情況也發(fā)生在某央企員工張鳴的身上。他說：“我們單位有自己的集體宿舍，但北京無房和外地借調(diào)員工太多，很難排到。如果自己在外租房，可以享受一定的補(bǔ)貼。加上長租公寓又比較方便，所以很多同事都住在單位附近的泊寓里。”
除了員工自發(fā)流向集中式長租公寓外，一些用人單位也會與集中式長租公寓簽訂合約，以“包住”“協(xié)議價(jià)”或“協(xié)議折扣”等形式，為符合條件的員工緩解住房壓力。
黃瀟所在的公司采取的是協(xié)議折扣模式。她告訴記者，“當(dāng)初我入住時(shí)，活動(dòng)折扣與公司協(xié)議折扣可以疊加，相當(dāng)于在原價(jià)基礎(chǔ)上打了8折，便宜了好幾百，還是可以接受的”。而曾在37度公寓居住過的王友，他的房租則全部由公司承擔(dān)，“就是包住，租金也不會在工資里體現(xiàn)，算是公司給的一種福利待遇。”
除了以滿足白領(lǐng)需求為主要目標(biāo)的“白領(lǐng)公寓”外，部分公寓運(yùn)營商還將視角轉(zhuǎn)向了以快遞、酒店、餐廳等為代表的、涉及城市運(yùn)行和服務(wù)保障行業(yè)員工的住房需求?；谄髽I(yè)的特定訴求，打造面向B端的“藍(lán)領(lǐng)公寓”。目前，此類產(chǎn)品已有一定的規(guī)模。
以魔方生活服務(wù)集團(tuán)（以下簡稱“魔方生活”）為例，其旗下“9號樓公寓”就是為勞動(dòng)密集型企業(yè)客戶提供的宿舍類產(chǎn)品。官網(wǎng)顯示，在北京的26家門店中，多人宿舍型門店有9家；在上海的109家門店中，多人宿舍型門店有18家。
魔方生活的相關(guān)人士告訴記者，9號樓公寓的服務(wù)內(nèi)容與面向C端的白領(lǐng)公寓有所不同?！氨热缯f對于宿舍型產(chǎn)品，魔方生活與企業(yè)簽訂服務(wù)時(shí)可以選擇涵蓋班車接送，因?yàn)榭紤]到企業(yè)員工上下班時(shí)間可能沒有公共交通，同時(shí)通勤時(shí)間也相對集中。組織的社群活動(dòng)也會更多融入企業(yè)文化；對于白領(lǐng)公寓，我們組織的社群活動(dòng)會更加貼合白領(lǐng)的社交需求。在世界杯期間，我們組織的看球派對參與度還是蠻高的?！?/p>
社交與生活習(xí)慣的分化
長租公寓的賣點(diǎn)之一是公共區(qū)域和社群服務(wù)，這也是它區(qū)別于民房和分散式長租公寓的主要特征。但是，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不同的租戶對公共區(qū)域的使用情況和社群活動(dòng)的參與情況分化明顯。
以公共廚房的使用情況為例。王友是公共廚房的?？?，周末經(jīng)常會和同事一起做飯和吃飯?！肮矎N房會比房間內(nèi)做飯區(qū)方便很多，加上大多數(shù)人都收拾干凈才會走。也會有阿姨打掃，弄得很干凈?！?/p>
和王友一樣，許單也和同事住在單位附近的泊寓里，但她有自己的生活習(xí)慣，很少使用公共廚房，“平常早飯和午飯?jiān)趩挝皇程贸浴７块g里也有抽油煙機(jī)，晚上就用小煮鍋、電灶什么的，隨意做點(diǎn)東西，也能滿足需求。周末的話，我有自己常去的地方?！?/p>
公共區(qū)域使用情況的差異，還體現(xiàn)在某一區(qū)域內(nèi)，不同功能板塊使用頻次的差異。在一間朗詩寓的公共廚房里，記者看到一位租客進(jìn)來后直奔冰箱，將手中的飲料塞入后便匆匆離開，而角落里的幾套鍋具則積著灰。
在社交活動(dòng)方面，租客參與度的分化也很常見。魔方生活的相關(guān)人士表示，通常積極參加活動(dòng)的基本都是同一群人?！耙徊糠秩吮容^社恐，他們想要有獨(dú)立空間，不想被別人打擾，也不想要社交，就不會參加太多的社群活動(dòng)；但一部分人有比較強(qiáng)的社交需求，每一次活動(dòng)或感興趣的活動(dòng)都會參與。”
“我沒有，我之前的同事應(yīng)該在那邊住了四五年了，她們一直也沒有?！?/p>
“節(jié)假日會組織活動(dòng)，像包餃子、做元宵之類的。我也看別人有發(fā)過朋友圈，但我從來沒去參加過。”
“那些活動(dòng)，我看他們發(fā)消息。應(yīng)該辦得挺好的，但我確實(shí)沒參加過。”
包括章志、黃瀟、王友在內(nèi)的幾位受訪者，都知道自己住的公寓會舉辦社群活動(dòng)，但鮮少參加。
（本文作者系北京工商大學(xué)傳媒與設(shè)計(jì)學(xué)院研究生；應(yīng)受訪者要求，文中唐毅、章志、黃瀟、張鳴、王友、許單等為化名）
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