中新網(wǎng)上海新聞1月1日電(記者于俊)“新路——2023丁祖昱評樓市年度發(fā)布會(huì)”12月31日下午舉行。作為已屆7年的中國內(nèi)地樓市年度分析盛會(huì)，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在近3個(gè)小時(shí)的演講中，以數(shù)據(jù)、案例和專業(yè)分析，較為全面地呈現(xiàn)了近年來中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，并對未來作出展望。
百城商品房成交額同比下挫四成
丁祖昱透露：去年百城商品房成交額同比下挫四成；全國土地建面成交規(guī)模下行四成；一二手房價(jià)普遍下行，70個(gè)大中城市中，二手房價(jià)格下跌的城市有60個(gè)，一手房價(jià)格下滑的城市50個(gè)；百強(qiáng)房企全年業(yè)績下滑逾40%，千億房企數(shù)量銳減一半。
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過去一年，各大中城市商品房銷售規(guī)模普降，僅上海商品房銷售呈正增長狀態(tài)，一手房成交額達(dá)到人民幣(下同)6344億元，同比增長9%。
北上廣3個(gè)一線城市的二手房成交規(guī)模重回3年前，深圳二手房成交規(guī)模跌至2016年以來最低，全年成交僅210萬平方米。以往堅(jiān)挺的滬深杭二手豪宅也降溫明顯，部分黃浦江濱江項(xiàng)目價(jià)格甚至跌去了30%。
丁祖昱認(rèn)為：“半數(shù)城市的房屋成交在去年第4季度止跌企穩(wěn)，‘市場底’已經(jīng)出現(xiàn)?！?/p>
六成百強(qiáng)房企中止拿地
丁祖昱表示，“2020、2021年，中國有40家千億房企，但2022年不到20家。百強(qiáng)房企業(yè)績下滑超過40%，千億房企數(shù)量銳減一半。”“對于大多數(shù)房企而言，2022年是極其困難的一年。”
過去一年，百強(qiáng)房企融資總量為7750億元，同比腰斬；新發(fā)行債券房企共12家，下半年只有9家。2023年房企債務(wù)到期的壓力依然巨大。
2022年，百強(qiáng)房企的拿地總量降了六成，只有40%的百強(qiáng)房企在拿地，有六成百強(qiáng)房企沒有任何拿地活動(dòng)，全國土地市場表現(xiàn)慘淡。
全國土地建面成交規(guī)模下行約四成，成交面積為14.4億平方米，下降37%；成交金額總計(jì)4.73萬億，下降31%。
未來半年樓市壓力依然巨大
丁祖昱悲觀預(yù)判未來10年行業(yè)規(guī)模：住房增量需求將回落至約100億平方米。
他分析，在城市發(fā)展?jié)摿Ψ矫?，短期?nèi)主要聚焦10個(gè)城市，分別是上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、廣州、長沙、蘇州。中長期投資則聚焦20個(gè)城市，分別是上海、北京、成都、杭州、合肥、南京、蘇州、長沙、廣州、深圳、鄭州、天津、武漢、重慶、寧波、西安、廈門、青島、濟(jì)南、佛山。
在規(guī)模極速收窄的市場中，保利、中海、華潤、招商等央企綜合實(shí)力強(qiáng)勁；地方國企則表現(xiàn)分化，2022年以來，建發(fā)、越秀、華發(fā)的發(fā)展十分迅速；民企中，碧桂園、萬科、金地、龍湖、新城、仁恒、美的、萬達(dá)、金輝等未出險(xiǎn)房企將率先企穩(wěn)。
他判斷，2023年中國樓市政策將會(huì)保持寬松，上半年樓市壓力依然很大，下半年趨于樂觀。6月份將會(huì)是樓市企穩(wěn)的重要窗口期。
丁祖昱建議：各地方國企應(yīng)在土地投資方面托底，幫助房企融資并走出低谷。財(cái)稅政策應(yīng)給出一點(diǎn)刺激，減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，包括契稅、增值稅、營業(yè)稅等，但對豪宅繼續(xù)征收。應(yīng)在全國范圍內(nèi)(包括一線城市)全面退出樓市限制性政策，全面放松“四限”。
丁祖昱呼吁：房企重構(gòu)開發(fā)模式，采取項(xiàng)目封閉式管理，項(xiàng)目專款專用，確?！氨＝粯恰保粦?yīng)在預(yù)售制方面進(jìn)行改革，參照海外成熟模式，除了首付款以外，剩下的尾款、按揭款應(yīng)該在房屋交付時(shí)再付，以保護(hù)購房者利益；融資透明，一二線城市允許房企在拿地階段就能貸款，融資利率進(jìn)一步下行；針對大中小不同房企采取分類管理，大小規(guī)模企業(yè)的監(jiān)管力度、政策扶持區(qū)別對待，相應(yīng)監(jiān)管要根據(jù)企業(yè)提供的真實(shí)負(fù)債、融資、生產(chǎn)經(jīng)營、現(xiàn)金流、股權(quán)等情況進(jìn)行。(完)
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