（文/張玉 編輯/馬媛媛）盡管營收凈利雙增，珠海龍頭房企華發(fā)股份正由于占比較高的合作項目和突擊改善的“三道紅線”指標遭遇業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。

2021年，華發(fā)股份營業(yè)收入512.41億元，較上年同期增長了0.46%；公司歸屬于上市公司股東的凈利潤31.95億元，同比增長10.09%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年，華發(fā)股份的全口徑銷售金額為1218.9億元，排行第32位；權(quán)益銷售額為801.3億元，排行第37位，權(quán)益占比為65.7%。

大本營收入銳減

華發(fā)股份成立于1992年，其前身始創(chuàng)于1980年，是珠海最早從事房地開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，1994年，取得國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

在當前大的行業(yè)環(huán)境尤其是巨大的融資壓力下，華發(fā)股份2021年的業(yè)績答卷可以說非常漂亮。除了營收凈利雙增，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為360.61億元，同比增長23.88%。公司2021年基本每股收益為1.34元/股，較上年同比增長15.52%。

分區(qū)域來看，2021年華發(fā)股份珠海大區(qū)全年完成銷售315.28億元，銷售占比25.87%；華東大區(qū)全年完成銷售553.20億元，銷售占比45.38%；華南大區(qū)全年完成銷售233.30億元，銷售占比19.14%；北方大區(qū)全年完成銷售47.51億元，銷售占比3.90%；北京區(qū)域全年完成銷售69.61億元，銷售占比5.71%。

值得一提的是，2021年華發(fā)股份大本營和營收貢獻最大的華東大區(qū)業(yè)績均出現(xiàn)了下滑。其中，珠海大區(qū)營業(yè)收入比上年減少了21.17%；華東大區(qū)營業(yè)收入同比減少18.4%。

華發(fā)股份此次營收下滑幅度最大的珠海大區(qū)也是公司毛利率最大的一個區(qū)域。2021年，華發(fā)股份珠海大區(qū)毛利率為41.44%，盡管毛利率與去年相比減少了7個百分點，不過在當下房企毛利率徘徊在20%左右依然顯得“鶴立雞群”。

事實上，華發(fā)股份在珠海較高的毛利率與公司的舊改項目布局有關(guān)系。憑借大本營的優(yōu)勢，華發(fā)股份在珠海擁有比較多的舊改項目，而相比于普通的商品房項目，舊改項目毛利率優(yōu)勢顯著。

華發(fā)股份在年報中對于舊改項目的披露語焉不詳，僅表示，報告期內(nèi)更新公司在多個重點舊改項目上取得突破性進展。

根據(jù)公開媒體報道，今年2月25日，珠海聯(lián)安村與華發(fā)股份簽訂了合作簽約，華發(fā)股份正式接手奧園聯(lián)安村舊改項目，成為合作企業(yè)。另據(jù)市場機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前華發(fā)股份在珠海持有約10個舊改項目，包括香洲北山村、廣昌村、銀坑村、金灣月堂村、斜尾村、斗門五福村、雞咀村等。

蹊蹺的“三道紅線”指標

除了業(yè)績表現(xiàn)，華發(fā)股份迅速改善的“三道紅線”指標也引起關(guān)注。

華發(fā)股份表示，報告期內(nèi)，公司堅決貫徹落實國家監(jiān)管政策要求，通過全面提速回款、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、把控投拓節(jié)奏等方式，降負債、去杠桿成效顯著，有息債務規(guī)模同比下降10%；短期債務大幅下降約40%。報告期內(nèi)，公司全面實現(xiàn)“三道紅線”達標轉(zhuǎn)綠，現(xiàn)金短債比為1.84，凈負債率為80.3%，扣除預收賬款的資產(chǎn)負債率為67.1%。

值得一提的是，公開資料顯示，截至2021年三季度末，華發(fā)股份凈負債率為117.97%，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為78.98%，現(xiàn)金短債比為1.65，仍然踩中“三道紅線”中的兩條，屬于“橙檔房企”。

也就是說，在短短的3個月的時間里，華發(fā)股份就實現(xiàn)了“三道紅線”由橙轉(zhuǎn)綠的改變，財務指標改善速度引人注目。

與超快的降杠桿速度相對應的是少數(shù)股東權(quán)益的快速增加。Wind數(shù)據(jù)顯示，2019～2021年，華發(fā)股份少數(shù)股東權(quán)益分別為235.38億元、423.92億元及750.73億元；與之相比，公司歸屬于母公司所有者的權(quán)益僅為197.57億元、209.53億元及208.19億元。由此計算，公司近三年少數(shù)股東權(quán)益占所有者權(quán)益的比重分別為54.37%、66.92%及78.29%。

眾聯(lián)智詢副總裁蔣凱表示，當下，很多房企都存在少數(shù)股東權(quán)益大于歸母權(quán)益的現(xiàn)象，一方面合作項目確實多，另一方面也有可能是明股實債。

而近年來，處在快速擴張階段的華發(fā)股份也通過不斷增加合作項目來擴大規(guī)模，分擔壓力。財報顯示，2021年，華發(fā)股份持有待開發(fā)的土地項目有24個，其中只有6個為全資持有，占比25%。此外，公司持股50%及以下的項目有9個，占比37.5%。

同策研究院資深分析師肖云翔向觀察者網(wǎng)表示，其實，在去年一些出險的房企也出現(xiàn)過三道紅線綠檔了，最后還是爆雷了的情況。實際上“債務出表”治標不治本，盡管把這部分債務在合作方的配合下劃出表外，但是債務不會消亡。

“關(guān)鍵的還是要去庫存，減投資，‘開源節(jié)流’，同時拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資方式。還有就是調(diào)整債務結(jié)構(gòu)，降低短債占比?！毙ぴ葡璞硎?。

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