王先生是山東煙臺(tái)一家房屋中介公司的工作人員，在2020年的年底，他接待了一位客戶，他按照這位客戶的要求找到房子，客戶也表示滿意，眼看著交易就要達(dá)成，卻突然擱淺了，之后還引發(fā)了一場(chǎng)官司。
提供房屋中介服務(wù)后交易卻生變故
王先生說(shuō)，雙方簽訂了《購(gòu)房委托協(xié)議》，然后，他按照張女士提出的要求，查找了附近的合適房源。張女士看中了一套他推薦的房屋，無(wú)論戶型、采光還是位置等等，張女士都十分滿意，就差付款交易了。
房屋中介王先生：后續(xù)她表現(xiàn)出不滿意的狀態(tài)，說(shuō)就不買這套了。
然而，當(dāng)王先生后來(lái)給其他客戶介紹這套房屋時(shí)，突然發(fā)現(xiàn)這套房子已經(jīng)出售掉了。
房屋中介王先生：房主跟我們說(shuō)房子已經(jīng)賣掉了，我就懷疑這個(gè)客戶可能跳單了，所以我們就聯(lián)系了委托人張女士，張女士一開(kāi)始是不承認(rèn)的，后來(lái)她承認(rèn)了，這個(gè)房子是她買的，辦在她兒子名下。
王先生解釋，他所說(shuō)的“跳單”就是“跳中介”，也就是說(shuō)，他給張女士提供了中介服務(wù)，但是張女士接受服務(wù)后，卻又繞開(kāi)了他，與賣家達(dá)成交易。
王先生認(rèn)為，他提供了中介服務(wù)，房屋最終也成交了，張女士應(yīng)該按照購(gòu)房委托協(xié)議，支付給他中介費(fèi)，然而，張女士并不認(rèn)可這件事。于是，王先生一紙?jiān)V狀將張女士告到了煙臺(tái)市蓬萊區(qū)人民法院。
要求委托人支付傭金及違約金法官調(diào)查案情
在起訴狀中，王先生提出，要求張女士支付購(gòu)房中介服務(wù)傭金15000元，并承擔(dān)違約金。那么法庭將如何判定呢？
王先生向法院出示了他與張女士簽訂的《購(gòu)房委托協(xié)議》，上面寫明：經(jīng)乙方提供房源，看房后，甲方及甲方親人朋友購(gòu)得此房，甲方必須支付乙方服務(wù)傭金。
房屋中介王先生：我們又提供了一些證據(jù)材料，包括我們簽訂了委托協(xié)議，帶看記錄，還有帶看視頻，包括我們的服務(wù)溝通一系列的證據(jù)，包括它的成交記錄，我們都提供了。
那么，張女士是否認(rèn)可此事呢？法院就此詢問(wèn)了張女士。
山東省煙臺(tái)市蓬萊區(qū)人民法院法官王麗娜：我們打電話給張女士，張女士就是肯定也是不情愿要拿這一份錢，就是以別的話搪塞，其實(shí)是不想認(rèn)這個(gè)事。
隨后，王先生向法院出示了一份他與張女士通話記錄的文字材料，他認(rèn)為，這段對(duì)話可以證明張女士承認(rèn)購(gòu)買了房屋。
同時(shí)，法官也聯(lián)系了房屋的賣家，賣家告訴法官，自己這套房子確實(shí)是出售給了張女士，其中付款、過(guò)戶等程序，張女士都是全程參與的。
經(jīng)過(guò)這些調(diào)查，法官基本確認(rèn)了案件事實(shí)。
山東省煙臺(tái)市蓬萊區(qū)人民法院法官王麗娜：我們綜合運(yùn)用民法典關(guān)于跳單的規(guī)定，對(duì)本案進(jìn)行的辨法析理，明確告知張女士其與中介公司簽訂的購(gòu)房委托協(xié)議是真實(shí)有效的，是雙方的真實(shí)意思表示，不違背法律法規(guī)的規(guī)定，是合法有效的，雙方均應(yīng)按照該協(xié)議履行各自的權(quán)利、義務(wù)。
經(jīng)過(guò)詢問(wèn)，當(dāng)事雙方都表示愿意接受調(diào)解，但對(duì)于王先生所提出的金額，張女士存在異議。
山東省煙臺(tái)市蓬萊區(qū)人民法院法官助理李寧：房屋買家跟賣家他們最終的交易金額是150萬(wàn)，按照他們之前簽訂的這個(gè)購(gòu)房委托協(xié)議，買家應(yīng)該是支付1%，也就是1.5萬(wàn)元的中介費(fèi)。
山東省煙臺(tái)市蓬萊區(qū)人民法院法官王麗娜：張女士接受不了，她認(rèn)為之后一些具體交易的操作，中介公司沒(méi)有參與，也不想給那么多的中介費(fèi)，然后她提出給一萬(wàn)塊錢。
經(jīng)過(guò)溝通，雙方最終達(dá)成調(diào)解協(xié)議，張女士當(dāng)庭給付中介王先生報(bào)酬10000元，雙方再無(wú)其他爭(zhēng)執(zhí)。
認(rèn)定“跳單”違約的構(gòu)成要件有哪些？
在這起案例中，張女士最終需要給付中介報(bào)酬，但是又并沒(méi)有全額支付，如果這樣的案件沒(méi)有達(dá)成和解，那么法院又會(huì)如何裁判呢？是會(huì)判決全額支付中介費(fèi)，還是會(huì)部分支付呢？另外，在這類中介購(gòu)房糾紛中，如何認(rèn)定買方或者賣方“跳單”呢？
民法典首次將禁止“跳單”上升至法律層面
專家介紹，“跳單”行為是中介合同糾紛領(lǐng)域特別常見(jiàn)的一種糾紛類型，我國(guó)法律之前對(duì)此沒(méi)有明確規(guī)定，2021年1月1日正式施行的《民法典》基于對(duì)實(shí)踐需要的回應(yīng)，專門新增了相應(yīng)規(guī)定。
《民法典》第九百六十五條作出了明確規(guī)定：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。
專家介紹，根據(jù)這條規(guī)定，委托人繞過(guò)中介人，直接與第三人簽訂合同，需要同時(shí)符合三個(gè)條件，中介人才有權(quán)要求委托人支付報(bào)酬。
這里面第一個(gè)條件就是中介合同已生效，且中介人按約向委托人提供了服務(wù)。
不能單憑合同名稱判斷是否存合同關(guān)系
專家介紹，司法實(shí)踐中，委托人與中介人簽訂的合同名稱不一，有居間合同、中介合同、房屋買賣服務(wù)合同，還有看房確認(rèn)書或看房協(xié)議書，因此，不能簡(jiǎn)單地以合同名稱來(lái)判斷是否屬于中介合同關(guān)系，如果合同內(nèi)容在實(shí)質(zhì)上是中介人向委托人提供訂立合同的機(jī)會(huì)和媒介服務(wù)，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間存在中介合同關(guān)系。
而且，合同生效后，中介人需按約定向委托人實(shí)際履行報(bào)告訂約機(jī)會(huì)、提供媒介服務(wù)的義務(wù)：比如向委托人提供房源信息、介紹委托人與房屋所有權(quán)人見(jiàn)面、帶看房、協(xié)助雙方協(xié)商等，并且委托人接受了中介人提供的服務(wù)，這是中介人獲取報(bào)酬的權(quán)利來(lái)源。
專家介紹，雙方簽訂中介合同后，中介人未實(shí)際提供中介服務(wù)，委托人跳過(guò)中介人直接與第三人交易，中介人無(wú)權(quán)要求委托人支付報(bào)酬。不過(guò)，如果雙方并沒(méi)有簽訂合同，但中介人卻提供了中介服務(wù)，中介人可否主張權(quán)利呢？
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授民商事法律科學(xué)研究中心執(zhí)行主任石佳友：口頭形式非常麻煩。如果中介能夠證明這種口頭合同的成立，法院也是可以支持他的合理請(qǐng)求，比如說(shuō)有第三方證人。比如說(shuō)客戶和中介通過(guò)微信聯(lián)系，這些證據(jù)是可以證明說(shuō)有這樣一個(gè)中介合同的成立，而且雙方有明確的意向，就是客戶委托中介去找客戶。
對(duì)于這種約定不明確的情況，那報(bào)酬又當(dāng)如何確定呢？
《民法典》第五百一十一條第二款規(guī)定，價(jià)款或者報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，依照規(guī)定履行。
第九百六十三條規(guī)定，對(duì)中介人的報(bào)酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授民商事法律科學(xué)研究中心執(zhí)行主任石佳友：我們說(shuō)依據(jù)交易習(xí)慣、依據(jù)市場(chǎng)行情可以確定，這個(gè)他也是可以主張的。
專家解讀：如何理解交易機(jī)會(huì)和媒介服務(wù)
專家介紹，中介人有權(quán)要求委托人支付報(bào)酬的一個(gè)重要條件，就是提供了交易機(jī)會(huì)和媒介服務(wù)。那么這個(gè)交易機(jī)會(huì)和媒介服務(wù)又是如何認(rèn)定的呢？
專家解釋，委托人最終和第三人簽訂合同，是否與中介人提供的中介服務(wù)之間存在因果關(guān)系，這是認(rèn)定委托人構(gòu)成“跳單”、應(yīng)向中介人支付報(bào)酬的關(guān)鍵。在司法實(shí)踐中，是否有因果關(guān)系，有些特殊情形需要仔細(xì)判斷。
情形一：“旱澇保收”的“跳單條款”
山東省煙臺(tái)市蓬萊區(qū)人民法院法官助理李寧：跳單條款也有可能存在顯失公平的情況，比如說(shuō)有的中介公司它會(huì)在這個(gè)委托協(xié)議里面約定，就是我方中介人帶領(lǐng)買家看房之后，如果你私下交易或者通過(guò)其他中介購(gòu)得此房，那么你也應(yīng)該支付相應(yīng)的中介費(fèi)。
法官介紹，這條約定看似沒(méi)什么，其實(shí)卻是不合理的。
山東省煙臺(tái)市蓬萊區(qū)人民法院法官助理李寧：這條約定你只要在我這兒看房，那我就旱澇保收，你就不能夠通過(guò)別人去購(gòu)買，那他其實(shí)是以他有限的付出去限制了消費(fèi)者的選擇權(quán)。那么我們認(rèn)為，在這種情況下這個(gè)條款是有失公平的，委托方，也就是說(shuō)買方它可以選擇撤銷或者是變更這個(gè)條款。
情形二：信息來(lái)源的重復(fù)
如果，委托人自己通過(guò)各種途徑查詢到相關(guān)的房源信息，中介人提供的信息與委托人已經(jīng)查詢到的信息是重復(fù)的。那么，這種情況該如何處理呢？
山東省煙臺(tái)市蓬萊區(qū)人民法院法官助理李寧：法律是肯定你的勞動(dòng)。但是另一方面，其實(shí)它也不只是保護(hù)中介人，它也保護(hù)買方，委托人這個(gè)權(quán)利它也在保護(hù)，它并不是說(shuō)單純地認(rèn)為你不在這家中介買，在另一家中介買那就構(gòu)成跳單。
法官介紹，在此情形下，不能直接認(rèn)定中介人的服務(wù)與最終合同的簽訂存在因果關(guān)系，當(dāng)然，委托人需要舉證證明自己確實(shí)事先通過(guò)其他途徑查詢到了相關(guān)信息。
情形三：多個(gè)中介，應(yīng)當(dāng)給誰(shuí)報(bào)酬？
如果，同一個(gè)房源信息在多個(gè)中介機(jī)構(gòu)掛牌出售，委托人可通過(guò)多個(gè)中介人了解房源信息，也可同時(shí)委托多個(gè)中介人。此時(shí)就要判斷委托人最終簽訂合同，是利用了哪一個(gè)中介人提供的服務(wù)，而且如果多個(gè)中介人均提供了服務(wù)，委托人基于服務(wù)滿意度、中介報(bào)酬費(fèi)等因素而最終選擇其中一家，雖然繞過(guò)了其他中介人，但這是委托人作為消費(fèi)者的自由和權(quán)利。
山東省煙臺(tái)市蓬萊區(qū)人民法院法官助理李寧：如果說(shuō)你認(rèn)為第一家中介的服務(wù)不到位，那么你有權(quán)利選擇第二家中介，而且在這種情況下，也能夠督促中介提高服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)規(guī)范他們的行為。中介行業(yè)可能良莠不齊，有一些人的服務(wù)水平跟他的專業(yè)水平達(dá)不到你所要求的，那么你就可以通過(guò)貨比三家去選擇其他中介，這種情況下法律不認(rèn)為你是跳單，也是在保護(hù)你的交易跟消費(fèi)的選擇權(quán)。
法官介紹，此時(shí)，委托人需要舉證證明，其最終訂立合同，主要利用的是哪一家中介人提供的服務(wù)。比如，如果委托人能夠證明，最終購(gòu)房主要是利用了B公司提供的服務(wù)，則無(wú)需向A公司支付報(bào)酬。但是，如果A公司能夠證明，該房源信息是委托人首先從A公司獲得，然后將該信息告訴B公司，從而“跳”開(kāi)A公司后，通過(guò)B公司訂立合同，則A公司有權(quán)向委托人索要報(bào)酬。關(guān)于報(bào)酬金額，則需要考慮A公司對(duì)合同義務(wù)的履行程度來(lái)具體確定。
如何確定中介報(bào)酬裁判方式更為詳細(xì)
專家介紹，委托人繞開(kāi)中介人直接訂立合同，中介人有權(quán)要求委托人支付報(bào)酬。但是報(bào)酬的多少，還要依據(jù)不同的情形進(jìn)行認(rèn)定。這在司法實(shí)踐中，有著更為詳細(xì)的裁判方式。
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授民商事法律科學(xué)研究中心執(zhí)行主任石佳友：一個(gè)是根據(jù)交易慣例，第二個(gè)是根據(jù)相關(guān)主管部門制定的這樣一些范式合同。比如說(shuō)住建部門也制定了一些房屋買賣的合同，這種范式合同其實(shí)我們這里邊就對(duì)于中介服務(wù)的提供者，其實(shí)是有一些行業(yè)上的一些合理期待。
具體到購(gòu)房這件事上，中介需要進(jìn)行哪些服務(wù)，可以拿到全額的中介費(fèi)呢？
法官介紹，目前，法院的裁判，主要會(huì)參照《民法典合同編理解與適用[四]》第2726頁(yè)的相關(guān)內(nèi)容，即：中介人應(yīng)提供有用的房源信息、帶買方看房、協(xié)助雙方商談價(jià)格、協(xié)助辦理貸款、協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等。中介人僅履行了部分合同義務(wù)，如果要求委托人支付約定的全部報(bào)酬，違反權(quán)利義務(wù)一致的原則。
“跳單”不可取多地法院有判例
“跳單”不可取，這方面的法律規(guī)定已經(jīng)很明確，司法實(shí)踐中，也有很多這樣的案例判決。
2020年1月，重慶的易某通過(guò)房產(chǎn)中介了解房源情況和房主謝某的有關(guān)信息后，繞開(kāi)房產(chǎn)中介，直接與謝某簽訂房屋買賣協(xié)議。其中，買方易某、賣方謝某以及中介公司三方共同簽訂了中介合同，約定買賣雙方達(dá)成交易后應(yīng)分別向中介方交納1.5%的服務(wù)費(fèi)。而易某卻私下和謝某達(dá)成交易并過(guò)戶。中介方將買賣雙方同時(shí)告上法庭。經(jīng)過(guò)調(diào)解，易某和謝某分別支付給中介公司1.29萬(wàn)元和1萬(wàn)元。
2020年7月，廣州的劉某欲購(gòu)置房屋，找到某中介公司，中介公司為其推薦了一間價(jià)值245萬(wàn)元的房屋后，劉某與其簽訂了《購(gòu)房意向書》同意支付房屋成交價(jià)的1.5%作為中介費(fèi)，并提出如果中介公司可以將房屋價(jià)格談到235萬(wàn)元，愿意在中介費(fèi)的基礎(chǔ)上額外提供5000元錢作為好處費(fèi)，且先行支付。中介公司按劉某要求談低了價(jià)格，可劉某卻突然提出不買了，要求中介公司退還5000元錢，隨后劉某與房主私下完成交易。中介公司將劉某告上法庭，法院最終判決劉某按約定支付中介公司全部1.5%的服務(wù)費(fèi)，共計(jì)35250元。
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授民商事法律科學(xué)研究中心執(zhí)行主任石佳友：從當(dāng)事人的主觀方面來(lái)講，盡可能地要節(jié)省費(fèi)用，房屋的價(jià)值比較大，中介費(fèi)都是捆綁房?jī)r(jià)，在房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上乘以百分點(diǎn)，那這種情況下，所以算出來(lái)的中介費(fèi)的絕對(duì)數(shù)也是比較高，所以這是誘發(fā)“跳單”的一個(gè)主要原因。
專家認(rèn)為，對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)，由于房屋交易的復(fù)雜性，繞過(guò)中介直接進(jìn)行交易，可能會(huì)存在一些交易風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授民商事法律科學(xué)研究中心執(zhí)行主任石佳友：房屋買賣有一定的復(fù)雜性，比如說(shuō)賣方提供偽造的房屋產(chǎn)權(quán)證明，提供假的房本，賣方他在收取首付款甚至收取全款之后，如果他突然消失或者他拒絕配合辦理過(guò)戶，那這個(gè)時(shí)候你作為一個(gè)普通當(dāng)事人，如果你沒(méi)有一定的鑒別能力，很可能你就會(huì)上當(dāng)受騙。那這個(gè)時(shí)候?qū)I方利益就是很大的威脅。
專家建議，如果認(rèn)為中介費(fèi)用過(guò)高，可以事先充分協(xié)商。
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授民商事法律科學(xué)研究中心執(zhí)行主任石佳友：如果認(rèn)為中介費(fèi)用過(guò)高，你在開(kāi)始在合同訂立的階段就應(yīng)該充分協(xié)商，而不能夠在合同簽訂之后再毀約，毀約的行為是不對(duì)的，如果對(duì)合同條款有不同意見(jiàn)，應(yīng)該在締約階段充分協(xié)商。
交易方式不斷拓展自助賣房交易模式上線
其實(shí)，隨著科技的進(jìn)步，新的交易方式也在不斷拓展，買賣雙方有了更多的選擇，可以不用選擇中介，卻仍能安全地進(jìn)行交易。
日前，深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)開(kāi)通了二手房自助交易服務(wù)，并在國(guó)內(nèi)首次引用了“單邊代理”模式。通過(guò)“我要自助賣房”，個(gè)人賣家依次完成產(chǎn)權(quán)校驗(yàn)、合同條款、生成合同示范文本、買方購(gòu)房資格查驗(yàn)、賣方電子簽章簽名、合同備案等，便可完成房產(chǎn)交易。除了深圳以外，也有不少其他城市上線了自助賣房的交易模式。
專家提示，不管采用何種交易方式，誠(chéng)信守法，都是每個(gè)公民基本的行事準(zhǔn)則。
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