1月29日和30日，上海銀保監(jiān)局和北京銀保監(jiān)局接連發(fā)文，進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理，嚴(yán)查消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等個(gè)人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。此前一周多時(shí)間內(nèi)，上海、深圳、廣州、杭州等多個(gè)熱點(diǎn)城市也開啟新一輪房地產(chǎn)調(diào)控。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪了解到，目前部分地區(qū)出現(xiàn)銀行房貸放款周期拉長(zhǎng)、利率上調(diào)的現(xiàn)象，但是大面積的停貸并不存在。分析人士認(rèn)為，堅(jiān)持“房住不炒”定位，銀行在“房貸紅線”約束和監(jiān)管政策趨嚴(yán)背景下，對(duì)住房貸款資格審核更為嚴(yán)格，2021年個(gè)人房貸總體趨勢(shì)偏緊，居民購(gòu)房杠桿率或?qū)⒎€(wěn)中趨降。
信貸資金違規(guī)流入樓市
再被嚴(yán)查
1月30日，北京銀保監(jiān)局發(fā)文稱，已向轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)下發(fā)監(jiān)管提示函，要求各行對(duì)2020年下半年以來(lái)新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規(guī)性開展全面自查，重點(diǎn)排查是否存在由于授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形導(dǎo)致消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金被違規(guī)用于支付購(gòu)房款等問(wèn)題，并要求銀行對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題立即整改，加強(qiáng)內(nèi)部問(wèn)責(zé)處理。
與此同時(shí)，北京銀保監(jiān)局還稱，已會(huì)同人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京市住建委等部門組建聯(lián)合工作組，將于近日赴銀行機(jī)構(gòu)開展專項(xiàng)核查。另外，還將結(jié)合銀行自查及監(jiān)管核查情況，指導(dǎo)北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì)積極行動(dòng)，對(duì)個(gè)人和中介的不當(dāng)和違規(guī)行為啟動(dòng)聯(lián)合懲戒機(jī)制。
在北京發(fā)文前一日，上海銀保監(jiān)局也發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》指出，將嚴(yán)格落實(shí)差別化住房信貸政策，嚴(yán)格審查個(gè)人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。
《通知》指出，完善信貸資金用途監(jiān)測(cè)與攔截機(jī)制。強(qiáng)化首付款資金真實(shí)性審查要求，防止借款人通過(guò)消費(fèi)類貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等渠道違規(guī)獲取個(gè)人住房貸款首付款資金，或者通過(guò)偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。
從京滬兩地最新宣布的舉措來(lái)看，消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸成為監(jiān)管重點(diǎn)加強(qiáng)的領(lǐng)域，這也是對(duì)近日出現(xiàn)的“部分購(gòu)房者為填補(bǔ)房屋交易資金缺口或進(jìn)行套利，挪用消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金作為購(gòu)房款或‘過(guò)橋’資金”等輿情的回應(yīng)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從資金進(jìn)入的角度看，各類消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)性貸款的流入會(huì)面臨管控。從資金的流出和使用的角度看，明確對(duì)“無(wú)用途、虛假用途、用途存疑”的貸款進(jìn)行管控，防范此類用途不清晰的貸款流動(dòng)。
部分地區(qū)房貸放貸周期拉長(zhǎng)
不存在大面積停貸
多地房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)背景下，有媒體報(bào)道稱，多地出現(xiàn)銀行房貸額度收緊、利率上升，銀行貸款周期拉長(zhǎng)甚至出現(xiàn)停貸的現(xiàn)象。事實(shí)究竟如何?
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪了解到，所謂的大面積停貸并不存在。上海地區(qū)，建行上海分行和工行上海分行均表示，目前正有序進(jìn)行房貸投放，并未出現(xiàn)所謂的停貸情況。廣州地區(qū)，中國(guó)工商銀行廣州分行相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)，廣州地區(qū)目前房貸額度相對(duì)偏緊，仍正常受理房貸業(yè)務(wù)。招商銀行廣州分行回應(yīng)，目前招商銀行廣州分行并未停止房貸業(yè)務(wù)，每月仍有序接單及放款。深圳地區(qū)，記者向多家轄區(qū)內(nèi)銀行進(jìn)行了采訪求證，從走訪情況看，目前深圳各大銀行房貸并未出現(xiàn)停貸情況，仍在正常收單。記者從杭州、合肥、成都等地的銀行和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)處了解到，銀行放款周期存在不確定性，可能需要排隊(duì)，但審批通過(guò)可正常放款。
但在部分地區(qū)，房貸放款周期延長(zhǎng)確實(shí)存在。上海一位房產(chǎn)中介告訴記者，目前銀行放款較慢，周期較之前有所拉長(zhǎng)，至少也要一個(gè)半月以上才能放款。上海一位支行行長(zhǎng)表示，“近期上海房產(chǎn)市場(chǎng)交易火爆，需求一下放大導(dǎo)致銀行放款周期變長(zhǎng)而已，具體到各家支行也會(huì)優(yōu)先放款給合作的樓盤。”廣州地區(qū)，據(jù)廣州市某中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人介紹，2020年7月份，購(gòu)房過(guò)完戶平均半個(gè)月可以放款，而2021年1月份過(guò)戶后平均放款周期拉長(zhǎng)到1至2個(gè)月。不過(guò)，在深圳地區(qū)，據(jù)深圳市南山區(qū)一名中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，四大行審批速度在半個(gè)月到一個(gè)月左右。“只要能通過(guò)貸款人資格申請(qǐng)的，一般放款速度不成問(wèn)題，暫時(shí)沒(méi)有放款周期拉長(zhǎng)的情況出現(xiàn)。”
與此同時(shí)，部分地區(qū)房貸利率有所上升。1月27日起，廣州工農(nóng)中建四大行首套房貸利率上調(diào)為最低5年期LPR上浮55個(gè)基點(diǎn)，二套房貸上調(diào)為最低5年期LPR上浮75個(gè)基點(diǎn)。利率調(diào)整后，四大行首套房貸款利率和二套房貸利率分別從5.05%和5.25%上漲為5.2%和5.4%。據(jù)銀行和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)多方反饋，因?yàn)?020年廣州樓市成交量太過(guò)火爆，多家銀行的房貸放款存在積壓。2021年初，銀行普遍將額度用于發(fā)放2020年積壓房貸，但是價(jià)格和2020年相比平均上浮20個(gè)基點(diǎn)。
并非所有地區(qū)房貸均“漲價(jià)”。上海地區(qū)，據(jù)房產(chǎn)中介人員介紹，利率與去年持平，首套房貸款利率按照LPR公布價(jià)執(zhí)行，二套房按LPR基準(zhǔn)上浮60個(gè)基點(diǎn)執(zhí)行。深圳地區(qū)目前房貸利率與去年保持相同水平，普遍執(zhí)行利率為首套房利率5年期LPR利率上浮30個(gè)基點(diǎn)，二套房利率5年期LPR利率上浮60個(gè)基點(diǎn)，各家銀行均表示，短期內(nèi)暫未有利率上浮的計(jì)劃。
居民購(gòu)房杠桿率預(yù)計(jì)穩(wěn)中趨降
業(yè)內(nèi)人士表示，堅(jiān)持“房住不炒”定位，銀行在“房貸紅線”約束下，2021年個(gè)人房貸總體趨勢(shì)偏緊，且在相關(guān)政策不斷加碼的情況下，銀行對(duì)住房貸款資格審核更為嚴(yán)格，預(yù)計(jì)2021年居民購(gòu)房杠桿率將穩(wěn)中趨降。
2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分五檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款以及個(gè)人住房貸款占比上限。中國(guó)銀行(維權(quán))研究院研究員梁斯表示，整體來(lái)看，規(guī)?？刂茣?huì)影響房地產(chǎn)信貸投放，涉房利率或?qū)⑿》闲?，但預(yù)計(jì)幅度不會(huì)太大。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的出臺(tái)影響下，部分銀行可能出現(xiàn)額度收緊，放款周期延長(zhǎng)現(xiàn)象，預(yù)計(jì)該狀態(tài)將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，在此背景下，居民購(gòu)房杠桿回落是大概率事件。“LPR進(jìn)一步下行的概率較低，商業(yè)銀行惜貸的情況下，預(yù)計(jì)2021年居民購(gòu)房杠桿率穩(wěn)中趨降。”他說(shuō)。
在多地涉房信貸監(jiān)管升級(jí)之下，銀行對(duì)按揭貸款人的資格審核也在趨嚴(yán)。深圳某股份制銀行支行行長(zhǎng)告訴記者，該行的個(gè)人住房貸款仍正常收單、有序投放。但對(duì)于按揭貸款人的資格審核把關(guān)更嚴(yán)，嚴(yán)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)不符合償債收入比例要求的購(gòu)房人不予放貸。“比如，流水不能覆蓋兩倍月供的不批貸款，首付款的來(lái)源除了直系親屬外都不符合規(guī)定，對(duì)這些購(gòu)房者的貸款申請(qǐng)一般都不會(huì)通過(guò)。”該名行長(zhǎng)說(shuō)。
