8月末，以“三條紅線”為代表的房地產(chǎn)金融審慎管理政策推出，使房企不得不進(jìn)行多項(xiàng)合規(guī)化調(diào)整，包括加快銷(xiāo)售和回款、降低負(fù)債、提高運(yùn)營(yíng)效率等多個(gè)方面，且將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。
“在‘白銀時(shí)代’，土地紅利、金融紅利逐漸消失，管理紅利興起，房地產(chǎn)業(yè)將回歸成國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)普通行業(yè)。”這是萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)郁亮在數(shù)天前的一番表態(tài)。雖然是在描述大趨勢(shì)，但在新冠疫情和調(diào)控常態(tài)化的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)正在由以往的高增長(zhǎng)，快速向常態(tài)“回歸”。
近期，上市房企陸續(xù)發(fā)布三季報(bào)，今年前三季度，營(yíng)收放緩、利潤(rùn)下滑、負(fù)債提升成為行業(yè)的普遍現(xiàn)象。
業(yè)績(jī)常年穩(wěn)定，并被視為行業(yè)標(biāo)桿的萬(wàn)科，前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入951.4億元，同比增長(zhǎng)12.5%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)73.6億元，同比增長(zhǎng)14.9%。但與去年同期的20.8%和31.6%相比，這兩項(xiàng)指標(biāo)的增幅已明顯放緩。同期，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為22.9%，同比下降4.7個(gè)百分點(diǎn)。
考慮到新冠肺炎疫情帶來(lái)的“黑天鵝”事件，上市房企業(yè)績(jī)放緩，并不令從業(yè)者感到意外。但8月末，以“三條紅線”為代表的房地產(chǎn)金融審慎管理政策推出，使房企不得不進(jìn)行多項(xiàng)合規(guī)化調(diào)整，包括加快銷(xiāo)售和回款、降低負(fù)債、提高運(yùn)營(yíng)效率等多個(gè)方面，且將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。
這似乎意味著，房地產(chǎn)業(yè)將要告別高負(fù)債與高增長(zhǎng)，并向健康、平穩(wěn)、薄利的“普通行業(yè)”回歸。
今年前三季度，營(yíng)收放緩、利潤(rùn)下滑、負(fù)債提升成為房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。視覺(jué)中國(guó)
疫情的“拖累”
盡管已在努力恢復(fù)銷(xiāo)售，但疫情對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，仍然體現(xiàn)在各個(gè)方面。
華創(chuàng)證券的統(tǒng)計(jì)顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)板塊整體主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)5.7%，增速較2019年全年下滑13.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，此前增長(zhǎng)速度較快的二線房企，下滑幅度達(dá)到18.9%。
利潤(rùn)方面，前三季度，房地產(chǎn)板塊凈利潤(rùn)規(guī)模同比下降16.8%。較2019年全年的增長(zhǎng)21.7%，下降38.5個(gè)百分點(diǎn)。
從企業(yè)公布的三季報(bào)來(lái)看，新冠疫情影響施工和竣工進(jìn)度，并導(dǎo)致房地產(chǎn)結(jié)算利潤(rùn)下降，是業(yè)績(jī)?cè)鏊傧禄闹饕?。此外?ldquo;三費(fèi)”增加，也是影響收入和利潤(rùn)的原因之一。今年前三季度，房地產(chǎn)板塊整體三項(xiàng)費(fèi)用率為11.8%，較2019年增長(zhǎng)1.5個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)悉，房企的結(jié)算周期通常滯后于銷(xiāo)售周期一年半到兩年，由于企業(yè)在2018年獲取的土地成本較高，加之疫情影響竣工進(jìn)度，使得房企在今年的收入和利潤(rùn)表現(xiàn)均不及去年。
按照華創(chuàng)證券的統(tǒng)計(jì)，截至今年第三季度，房地產(chǎn)板塊整體毛利率為30.3%，較2019年全年下降3.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線房企毛利率為33.9%，二線房企毛利率為26.1%，三線房企毛利率為28.7%。
“一線房企毛利率相對(duì)較高主要源于其拿地模式多樣并且拿地成本管控能力較強(qiáng);三線房企毛利率居中，主要源于其大多采取囤地模式，土地成本相對(duì)更低;二線房企由于其擴(kuò)張意愿較強(qiáng)，在利潤(rùn)率和擴(kuò)規(guī)模之間更多傾向于后者，故銷(xiāo)售毛利率相對(duì)更低。”該機(jī)構(gòu)表示。
同期，房地產(chǎn)板塊整體凈利率為7.8%，較2019年下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。
負(fù)債方面，截至今年三季度末，房地產(chǎn)板塊整體資產(chǎn)負(fù)債率79.3%，較去年年末增長(zhǎng)0.6%。凈負(fù)債率為86.2%，較2019年末增長(zhǎng)4.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，除身陷債務(wù)危機(jī)的泰禾外，金融街、華夏幸福的凈負(fù)債率均在190%以上，綠地的凈負(fù)債率為183%，首開(kāi)達(dá)到170%。
負(fù)債率的提升，同樣與疫情導(dǎo)致的結(jié)算偏慢有關(guān)。另一方面，由于上半年以來(lái)融資環(huán)境寬松，不少房企積極拿地?cái)U(kuò)張，同樣導(dǎo)致負(fù)債率攀升。
“戴著鐐銬跳舞”
疫情對(duì)銷(xiāo)售的影響同樣存在，但從今年二季度開(kāi)始，隨著線下渠道的恢復(fù)和信貸政策的寬松，房企的銷(xiāo)售也快速恢復(fù)。到今年8月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額已經(jīng)超過(guò)去年同期。
9月以來(lái)，不少房企針對(duì)傳統(tǒng)的“金九銀十”做出促銷(xiāo)，包括加大推盤(pán)力度、降低價(jià)格等措施的推行，使得銷(xiāo)售規(guī)模進(jìn)一步攀升。
易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-10月，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售金額達(dá)到9.9萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng)9.0%;權(quán)益口徑銷(xiāo)售金額為7.2萬(wàn)億人民幣，同比增長(zhǎng)7.5%。
但這距離房企的年度銷(xiāo)售目標(biāo)仍然尚遠(yuǎn)。由于不少房企的銷(xiāo)售目標(biāo)在去年的基礎(chǔ)上有所提升，截至10月末，大部分企業(yè)的完成率僅在70%上下，這一水平明顯低于往年。也即，四季度房企的銷(xiāo)售壓力仍然不小。
與此同時(shí)，今年8月末，監(jiān)管層推出以“三條紅線”為主的融資管理政策，對(duì)房地產(chǎn)融資的管理，具體為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;凈負(fù)債率大于100%;現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實(shí)施差異化債務(wù)規(guī)模管理。
上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，降低負(fù)債、補(bǔ)充現(xiàn)金流是“三條紅線”的要求。無(wú)論從銷(xiāo)售目標(biāo)還是融資監(jiān)管的角度來(lái)看，加大營(yíng)銷(xiāo)力度，都是房企未來(lái)的重要選擇。
但進(jìn)入10月，房地產(chǎn)市場(chǎng)已有轉(zhuǎn)冷跡象。“各區(qū)域市場(chǎng)皆有降溫特征，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)觀望情緒再起，成交環(huán)比近乎全線下滑。”易居克而瑞指出，四季度房企的業(yè)績(jī)沖刺近乎于“戴著鐐銬跳舞”，企業(yè)需要提升自己的銷(xiāo)售及運(yùn)營(yíng)效率才有機(jī)會(huì)渡過(guò)難關(guān)。
嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，今年全年，房企的銷(xiāo)售任務(wù)完成情況可能不及往年，有相當(dāng)部分企業(yè)將難以完成銷(xiāo)售目標(biāo)。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，“三條紅線”還將更深刻地影響行業(yè)。近期，旭輝控股董事局主席林中在公開(kāi)演講中表示，該政策至少影響未來(lái)五到十年。房企將面臨增速放緩、分化加劇、利潤(rùn)下滑等情況，而高效率和高周轉(zhuǎn)，則是企業(yè)主要的生存之道。(張敏)
