財信發(fā)展（000838）2023年半年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：

(資料圖)

一、報告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務

宏觀政策方面，2023年上半年，中央積極表態(tài)房地產(chǎn)以引導市場預期修復，優(yōu)化集中供地等制度以適應當前市場環(huán)境，金融層面降準降息穩(wěn)經(jīng)濟，房地產(chǎn)供需兩端也將受益，政策支持居民信貸及房企融資但效果不彰。地方117省市188次放松政策，二季度以來政策力度、頻次雙減，杭寧等實行一區(qū)一策，多次調(diào)整限制政策實施范圍。二手房“帶押過戶”全面推進，但基于五方面共性原因，落地執(zhí)行效果不及預期。

土地市場受預供地新規(guī)影響，2023年上半年實際入市地塊數(shù)量大幅減少，在2022年基期土拍本已經(jīng)降至低位的水平上，2023年上半年土地成交規(guī)模同比進一步下降25%，創(chuàng)下2010年以來全國土地交易規(guī)模的新低。各能級城市表現(xiàn)基本一致，其中一線城市上半年土地成交量降幅最大。市場熱度方面，受重點城市優(yōu)質(zhì)地塊供應占比提升的影響，2023年上半年熱度明顯回升，整體溢價率增至6.4%，較2022年同期上升了4.4個百分點。商品房市場：1-5月，商品房銷售面積46,440萬平方米，同比下降0.9%，較前四月降幅擴大0.5個百分點，結(jié)束了自2023年以來降幅不斷收窄之勢。商品房銷售額49,787億元，同比增長8.4%，漲幅較1-4月小幅收窄0.4個百分點。其中住宅表現(xiàn)相對突出，前5月銷售金額、面積均保持正增長。

二、報告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務

（一）上市公司房地產(chǎn)業(yè)務項目經(jīng)營情況及所在區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及政策分析

報告期內(nèi)，公司從事的主要業(yè)務為房地產(chǎn)，截止報告期末，公司在8個?。ㄊ校╅_展房地產(chǎn)業(yè)務，報告期公司房地產(chǎn)簽約銷售金額主要來自于重慶市、天津市、山東省威海市、河北省石家莊市、江蘇省連云港市、江蘇省常州市、江蘇省鎮(zhèn)江市、廣東省惠州市，上述城市本年度的房地產(chǎn)市場情況大體如下：

1.重慶市場分析：

2023年上半年，房地產(chǎn)政策環(huán)境整體延續(xù)去年末以來的寬松態(tài)勢，在“房住不炒”的總基調(diào)下，官方頻繁發(fā)聲，強調(diào)房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)重要性，積極推動從供給側(cè)到需求端刺激市場回暖。政策方向主要包括“促需求、防風險、保民生、轉(zhuǎn)模式、規(guī)范化”五個維度。

但整體而言，上半年市場以表態(tài)為主，無實質(zhì)重大刺激性行動，表現(xiàn)“積極倡導，托而不舉”。

2023年上半年，重慶中心城區(qū)土地出讓進一步深化“控量提質(zhì)”，累計出讓9宗涉宅用地，總出讓面積705畝，平均地價1,179萬元/畝，平均樓面地價8,634元/平方米。雖然上半年出讓規(guī)模較少，但地價和樓面價較去年均有大幅回升，另外上半年除國企央企之外，部分民企拿地積極，土地市場整體表現(xiàn)外冷內(nèi)熱。

上半年，重慶住宅市場成交規(guī)模369萬平方米，同比上漲6%，環(huán)比上漲幅度達56%，雖然成交規(guī)模仍處于絕對地位，但表現(xiàn)明顯好于全國平均水平，且從環(huán)比增幅可以看出弱復蘇周期。上半年重慶住宅均價14,779元/平方米，環(huán)比上漲1%，同比上漲1%，市場恢復期內(nèi)均價表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定。從住房成交結(jié)構(gòu)來看，上半年重慶市場洋房市場成交占比擴大至48%高位，面積以90-110平米為絕對主力，市場同質(zhì)化進一步加劇。同時150平米以上住宅占比明顯擴大，在市場弱恢復周期內(nèi)改善市場表現(xiàn)突出。

2.連云港市場分析：

2023年上半年，港城樓市表現(xiàn)相對平淡。3月、6月政府相繼放松房地產(chǎn)政策，帶來公積金等多項利好，市場較為寬松，但實際刺激效果有限，市場信心重建仍需時日。從供應端來看，2023上半年全市商品住宅供應面積約129.05萬平方米，同比下滑31%，創(chuàng)近年來新低。開發(fā)商普遍以去化庫存為主，新增供應速度明顯放緩。截止6月30日，2023上半年連云港全市共計取得商品住宅預售許可證99張，商品房批準預售總套數(shù)16,036套，與2022上半年（預售套數(shù)25827套，總面積233.17萬㎡）相比減少了9,791套，同比下降37.91%；預售總面積154.76萬平方米，同比下降33.63%。

2023年上半年，連云港土地市場熱度明顯不如往年。今年以來，在房地產(chǎn)市場去化動力不足、庫存增加的大背景環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)拿地意愿降低，各區(qū)域政府部門都放緩了放地節(jié)奏。全市上半年共18幅地塊成交，成交建面及出讓金大幅下滑，創(chuàng)近年來新低。其中市區(qū)僅3幅成功出讓，熱門地塊無蹤影。供應方面：2023年上半年連云港全市經(jīng)營性土地掛牌供應28宗，供應總面積約83.11萬平方米。與去年同期相比，供應量、供應面積分別同比減少26.32%、57.89%。成交方面：上半年共成功出讓18幅地塊，成交面積約47.82萬平方米，較去年同期相比下跌61.69%；成交總金額約13.78億元，較去年相比下跌64.12%。

3.常州市場分析

2023年上半年常州房地產(chǎn)市場陸續(xù)出臺多項政策刺激市場銷售。一級土地市場綜合采取預公告申請、競買保證金允許保函（保單）制度、降低競買保證金比例、延長出讓金繳款期限、放寬約定開工時間等措施優(yōu)化供地方案，激發(fā)市場活力。二級市場取消限售政策、預售門檻降低，緩解房企資金壓力，優(yōu)化營商環(huán)境；三級市場政府發(fā)布《關于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的意見》。從合理確定經(jīng)紀服務收費、嚴格實行明碼標價、嚴禁操縱經(jīng)紀服務收費等十個方面提出具體監(jiān)管要求。其他更直接的刺激性政策如降低貸款利率（州首套商貸利率最低3.7%，二套房貸利率最低4.8%，創(chuàng)歷年新低）、人才引進力度升級、商轉(zhuǎn)公貸等第一時間落地執(zhí)行，應對市場下行趨勢。

2023年常州成交土地一宗（非市區(qū)），成交面積5.93萬平方米，樓面價格3,519元/平方米。商品房供應190.52萬平方米，成交面積173，39萬平方米，成交均價12,533元平方米。成交面積同比下降8.13%、均價下降3.69%，市場仍處于整體下行趨勢。

4.鎮(zhèn)江市場分析

陸續(xù)發(fā)布按月提取歸還住房公積金貸款、調(diào)高提取公積金支付房租額度且放寬提取次數(shù)，公積金首付比例降低、公積金貸款額度調(diào)高、取消公積金異地貸款戶籍限制、契稅補貼等一系列利好政策促進鎮(zhèn)江房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展，刺激居民購房消費，以求市場回暖。持續(xù)出臺優(yōu)化調(diào)整政策，刺激購房需求，確保行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。但目前政策主要以公積金等弱刺激政策為主，客戶仍然持幣觀望，客戶入市信心修復緩慢。

鎮(zhèn)江近年供地頻次低，開發(fā)商積極度低，且土地成交多以“平臺托底”、”底價成交“為主，其他僅熱門地塊溢價成交；2023年至今鎮(zhèn)江市區(qū)僅有一宗土地出讓成交。上半年鎮(zhèn)江市區(qū)商品住宅供應28.33萬平方米，成交38.82萬平方米，供求量同比下跌明顯，樓市繼續(xù)延續(xù)低迷狀態(tài)，整體市場信心仍未修復，當前均價為9,731元/平方米；客戶觀望情緒仍較濃，2022年6月至今鎮(zhèn)江市區(qū)有23個項目開盤（包含3個項目首開），平均去化率約為15%，城市去化率低位維穩(wěn)。市場低迷下，鎮(zhèn)江的主流去化產(chǎn)品面積段主要集中在90-100平方米、110-120平方米，總價段主要集中在80萬以下，其次是80-100萬。截止6月底鎮(zhèn)江整體商品住宅市場存量171萬平方米，去化周期26.4個月，2023年上半年潤州區(qū)供應量13.01萬平方米，同比下跌40%，成交量16.80萬平方米，同比下跌39%，成交價格10,323元/平方米，同比下跌4%；截止6月底，潤州區(qū)庫存49.37萬平方米，去化周期17.62個月。

5.威海市場分析

自2019年以來，威海市場增速下滑嚴重，且供需結(jié)構(gòu)失衡與城市快速擴張持續(xù)加大未來存量壓力。結(jié)合市場下滑，市場競爭壓力驟增，同時居民收入天花板導致價格增長乏力，預計未來將持續(xù)橫盤狀態(tài)，同時市場價格趨于平穩(wěn)但成交量不斷走低。結(jié)合歷年成交數(shù)據(jù)及2023年1-6月成交數(shù)據(jù)，歷年2-3月為威海傳統(tǒng)小陽春，同時2023年2月威海公布契稅相關紅利政策，結(jié)合政策窗口期，成交大幅提升外，短期內(nèi)預計將持續(xù)維持現(xiàn)狀。

雖自2019年以來威海區(qū)域市場下滑較大，但2023年上半年成交量價同比基本持平，環(huán)比下降6.14%，為搶奪市場客戶，威海區(qū)域市場持續(xù)的以價換量取得一定效果，市場庫存量有一定程度的控制，“價穩(wěn)量跌”仍將成為區(qū)域市場主旋律。宏觀經(jīng)紀環(huán)境影響下，區(qū)域市場潛在購房者置業(yè)計劃將會延后，但仍需做好未來政策利好及市場反彈的準備。2020年以來，受市場環(huán)境影響，土地供應量及成交量呈斷崖式下滑，威海區(qū)域市場進入橫盤階段，未來將持續(xù)優(yōu)先去庫存化。目前威海區(qū)域市場顯性庫存約403.96萬平方米，去化周期約52個月，預計未來土地供應將持續(xù)收緊，加大庫存去化。

6.石家莊市場分析

市場政策方面，2023年上半年按揭政策利好，利率下調(diào)，無強刺激政策釋放，仍處于困局中。2022年6月-2023年7月二環(huán)內(nèi)大戶型高總價房源持續(xù)面試，成交甚微。成交趨于兩極分化，高端樓盤少量成交，三環(huán)外價低房源滿足硬剛需。

土地市場方面，2023年7月初科大地塊由中海以樓面價19,000元/平方米，近三年來地王價格取得，行內(nèi)分析為政府刺激土地市場行為。

7.天津市場分析

政策方面，2023年上半年政策調(diào)控溫和，天津政策出臺具有跟隨性穩(wěn)定性的特點，中央層面無強刺激政策出臺，天津難有突破。年初出臺穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展“33條”政策，支持合理化購房需求，推動落戶購房置換購房，保交樓等地產(chǎn)相關層面發(fā)展:LPR下調(diào)，商貨首付利率再度下探、公積金“認房不認貨”以及貨款提額至100萬、濱海落戶政策全面放開等，金融政策、人口落戶政策再放開，天津現(xiàn)狀政策層而基本做到“應出盡出”，結(jié)合各區(qū)情況，研究制定“一區(qū)一策”針對性釋放制激利好，提升市揚信心。

土地市場方面，上半年天津土拍政策優(yōu)化、加大優(yōu)質(zhì)地塊供應，1-6月土地出讓全同比增幅位列居重點城市第2位。2023上半年天津?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營性土地出讓收入共計281億（含商辦），同比增長463%，土地出讓收入同比增幅位于全國第2位，土地出讓面積和金額均位于全國重點23城第10位。上半年供地集中在環(huán)內(nèi)核心區(qū)，優(yōu)質(zhì)地塊拉高平均樓面價、預留充足利潤空間，提振投資熱度。品牌化房企積極補倉，央國企、成投平臺為主，但民企參與度有所回溫。如金地、龍湖，綠咸這類具備克足土儲的房企仍在積極拿地。天津上半年新房市場先揚后抑，整體數(shù)據(jù)尚可；但難掩假日市場表現(xiàn)持續(xù)乏力、二手房市場“掛牌量飆升”與“交易減速”交織并存等體感降溫現(xiàn)象。一方面，核心區(qū)如河西、南開，數(shù)據(jù)表現(xiàn)有價有量，地緣客置業(yè)能力強、城市配套完備以及教育學區(qū)質(zhì)素吸引，成交突出，為現(xiàn)狀市場下新房容量基本盤之一，另一方面，學區(qū)配置一般、非核心區(qū)或相對封閉市場，市場擴容或價格上漲動力不足，積壓需求釋放后，客戶數(shù)量不足，加重片區(qū)競爭壓力。

存量及去化周期整體呈下降趨勢，截止2023年6月，全市商品住宅取證存量1,190萬平方米，去化周期14個月，廣義存量4,503萬平方米，去化周期54個月;存量結(jié)構(gòu)來看，全市項目中48%的項目去化周期在1年以內(nèi)，16%的項目去。

8.惠州市場分析

2023年上半年政策釋放頻率及力度均有所減弱，政策效果略顯乏力，刺激效果較為弱勢，提振信心，規(guī)范市場.惠州市上半年主要政策為“二手房限售3年改1年”限售三改一。在全國性利率下調(diào)的背景下，惠州首套利率下調(diào)至3.8%?；葜萃菩卸址俊皫а哼^戶”，其不動產(chǎn)登記業(yè)務辦理時限壓縮3個工作日?；葜萁逃涮壮鲂乱?guī)，配建學校需與樓盤首期交付同步，配套學校移交一年內(nèi)投入使用。5月20日住建局發(fā)布《關于整頓房地產(chǎn)市場，嚴厲查處違規(guī)銷售行為的通知》，嚴禁首付貸，返首付，零首付等違規(guī)銷售行為；5月26日惠州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會及惠州市房地產(chǎn)中介協(xié)會分別發(fā)布通知，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營行為。

土地市場方面受樓市成交和資金壓力影響，拿地積極下降，使得土地陷入低迷狀態(tài)，由民企和地方國央企為主要的土地買方。惠州上半年供應271萬平方米，同步下降15%，成交331萬平方米，同比上升27%?；葜菹掳肽隄撛诠?.14萬套，新增供應面積224.06萬平方米。新房受二手房政策影響，客戶分流，新房均持續(xù)高促銷政策，市場整體表現(xiàn)乏力，整體仍處于低迷狀態(tài)。

2023年上半年月度市場走勢看，呈現(xiàn)倒V現(xiàn)象，1月份樓市表現(xiàn)陷入低谷，春節(jié)后樓市春風起，刺激前期積壓的剛需及改善需求得到充分釋放，回暖只持續(xù)到3月，隨后市場又跌回至去年底的歷史低位水平。

（數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)：中原半年度報告）

（二）報告期公司經(jīng)營情況總結(jié)

1、本報告期，上半年竣工面積約34.15萬平方米，結(jié)算面積約20.29萬平方米。2023年上半年公司簽約銷售面積8.66萬平方米，銷售金額為5.13億元。

2、環(huán)保版塊業(yè)務開展情況。

公司控股子公司華陸環(huán)保主營業(yè)務包括工業(yè)廢水零排放、水務EPC項目工程投資、化工資源品再生利用三大板塊。受宏觀經(jīng)濟增長放緩、政府財政收入和社會固定資產(chǎn)投資增長速度下降的影響，行業(yè)風險日漸凸顯。根據(jù)國家政策和行業(yè)政策的導向，華陸環(huán)保調(diào)整了生產(chǎn)經(jīng)營計劃，主要開展EPC工程項目，取得一定突破。與此同時，其原業(yè)務在法律訴訟、政府環(huán)評、自身造血功能等方面的問題已經(jīng)逐步解決。瀚渝公司按照年度經(jīng)營計劃開展各項技改及產(chǎn)業(yè)升級改進工作。

本報告期公司無新增土地儲備項目。

發(fā)展戰(zhàn)略和未來一年經(jīng)營計劃

發(fā)展戰(zhàn)略：

1、2023年，公司的經(jīng)營戰(zhàn)略主要聚焦保現(xiàn)金流、確保交付、穩(wěn)定經(jīng)營、嚴控費用、管理提效五大核心要素；

2、公司積極深研行業(yè)與資本市場政策，尋求適合于公司的發(fā)展機遇。

經(jīng)營計劃：

1、強化現(xiàn)金流管理?，F(xiàn)金流是企業(yè)的命脈。財信發(fā)展在經(jīng)營上持續(xù)開源節(jié)流，把各項目經(jīng)營性現(xiàn)金流補充作為企業(yè)日常工作的重中之重，關注并持續(xù)跟蹤國家相關金融利好政策，并控制好相關支出。

2、守紅線，保交付。2023年財信發(fā)展將繼續(xù)認真落實“保交樓、穩(wěn)民生”的決策部署，專業(yè)條線和項目密切配合，嚴控節(jié)點，力保按時交付。同時做好進度和質(zhì)量的有效平衡，嚴控工程質(zhì)量，兌現(xiàn)財信發(fā)展上市企業(yè)的美好承諾。

3、穩(wěn)定經(jīng)營。時時關注核心經(jīng)營指標的動態(tài)變化情況，定期整理反饋，異常情況及時預警，加強財務對經(jīng)營工作的指導，力爭實現(xiàn)流動性與凈資產(chǎn)的平衡。

4、精打細算，嚴控費用。加強費用精細化管理，剛性費用合理評估壓減，杜絕不合理支出；日常費用精打細算，降低各個管理環(huán)節(jié)的顯性和隱形成本。通過分析，全面把握組織情況、成本構(gòu)成以及費用變化趨勢，進一步形成各項基本費用的管控標準，定期回顧分析，嚴控預算外費用。

5、管理提質(zhì)提效。加強組織績效考核，以業(yè)績?yōu)閷颍越Y(jié)果論英雄。同時強化總部對項目的服務意識，躬身入局，充分發(fā)揮總部的專業(yè)優(yōu)勢，主動去承接項目上的難點問題，幫助項目完成任務、達成業(yè)績。強化統(tǒng)籌，精簡繁冗流程又要尊重權(quán)責的嚴肅性。

2023年公司確保平穩(wěn)運營，提升抗風險能力，在穩(wěn)健經(jīng)營的基礎上謀求進一步發(fā)展。公司將通過組織管理優(yōu)化和專業(yè)提升，提高公司運營能力。

向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔保

截止本報告期末，公司為商品房承購人因銀行抵押貸款提供的擔保余額為115,744萬元。本報告期，公司不存在因承擔階段性擔保責任而支付的金額占公司最近一期經(jīng)審計凈利潤10%以上的情形。

二、核心競爭力分析

1、傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務方面，公司產(chǎn)品具有一定的品牌效應和市場認知度，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗較為豐富。

2、公司從制度、權(quán)責、激勵等方面制定了較為全面的管理體系，與公司的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務較為匹配。

3、公司持續(xù)優(yōu)化和提升客戶關系管理體系，推進實施涵蓋設計審圖、銷售開盤、房屋交付，物業(yè)服務等房地產(chǎn)開發(fā)全過程的客戶關系管理制度和流程。建立了府系/閱系產(chǎn)品線，為公司規(guī)?；?、標準化、快速化打下基礎。4、目前重慶瀚渝公司具備11大類37種危險廢棄物處理資格，在目標市場具有較強的競爭優(yōu)勢。華陸環(huán)保公司擁有5項實用新型專利，獲得環(huán)境工程（水污染防治工程）專項設計甲級資質(zhì)、環(huán)境工程專業(yè)總承包二級資質(zhì)。

三、公司面臨的風險和應對措施

1、房地產(chǎn)領域

外部風險：國際形勢目前更趨復雜嚴峻和不確定；行業(yè)方面，房地產(chǎn)企業(yè)投資力度下滑，企業(yè)現(xiàn)金流不斷承壓?？毓晒蓶|訴訟事項，在聲譽等方面對上市公司造成一定影響。

應對措施：緊跟政策導向，分析趨勢，因城施策，聚焦地產(chǎn)存量開發(fā)銷售及現(xiàn)金流安全；提升管理，嚴控成本管理；做好項目建設，打消消費者疑慮，積極協(xié)調(diào)控股股東，做好信息披露工作。

內(nèi)部風險：房地產(chǎn)行業(yè)2021及2022年不斷下行，公司在這兩年計提了大額的減值，總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)等財務指標也大幅減少。加之目前公司存量的地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模比較有限，2021及2022年都沒有新增土地儲備，因此，公司面臨著兩方面的主要問題，一是財務指標臨近上市公司退市標準，二是公司的可持續(xù)發(fā)展問題。

應對措施：積極做好存量，保障地產(chǎn)業(yè)務基本盤；積極關注政策變化，關注市場機會，在政策范圍內(nèi)尋找適合公司的發(fā)展機遇。

2、環(huán)保產(chǎn)業(yè)領域

競爭加劇的風險。隨著國家對環(huán)境治理的日益重視，環(huán)保產(chǎn)業(yè)也將迎來前所未有的發(fā)展機遇，但同時工業(yè)危廢、工業(yè)零排放領域的競爭形勢將會日趨激烈，公司也將面臨更嚴峻的挑戰(zhàn)。對此，公司將合理調(diào)整、優(yōu)化環(huán)保板塊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，做好輕資產(chǎn)運營模式產(chǎn)業(yè)探索及項目落地，加大資源配置，抓住機遇，做好產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

關鍵詞：