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京能置業(yè)（600791）2022年年度董事會經營評述內容如下：
一、經營情況討論與分析
（一）房地產市場回顧與展望2022年，房地產政策不斷優(yōu)化，房地產市場供需兩端均未明顯恢復，全國房地產市場整體仍處在深度調整階段，但也有部分核心一二線城市因自身需求支撐較強或政策優(yōu)化，市場保持一定活躍度，剛需群體觀望情緒較重。同時部分城市受前期土地成交結構影響，優(yōu)質的高單價項目陸續(xù)入市，改善性購房需求持續(xù)釋放，多數代表城市項目成交套總價延續(xù)上漲態(tài)勢。2023年，海外需求持續(xù)收縮，出口下行壓力增加，對經濟發(fā)展的支撐效果或逐步減弱；投資方面，基建投資仍是重要支撐，同時伴隨房地產領域融資優(yōu)化政策的落地。整體來看，我國經濟長期向好的基本面沒有改變，2023年經濟待恢復，隨著各項穩(wěn)經濟政策顯效發(fā)力，經濟增速有望在低基數下逐步回升。2023年“保交樓”仍然是穩(wěn)房地產預期的重中之重，配套政策和資金預計將進一步加快落實。專項借款及配套資金持續(xù)落位，地方政府亦有望通過定向回購的方式支持“保交樓”，推動項目快復工、早交付，“保交樓”工作有望取得更多實質性進展，從而帶動購房置業(yè)預期好轉。（二）公司主要經營工作情況報告期內，公司各項業(yè)務指標完成情況：2022年公司在建項目實現(xiàn)開復工面積145.26萬平方米，同比減少16.97萬平方米，減幅10.46%；實現(xiàn)竣工面積68.44萬平方米，同比增加53.24萬平方米，增幅350.26%。堅持黨的全面領導，黨的建設不斷加強。深入學習貫徹黨的二十大精神，把二十大精神轉化為推動企業(yè)高質量發(fā)展的生動實踐。堅持黨的全面領導，突出黨委的政治核心和領導核心，黨建引領，融入經營。堅持用心用情用力推進企業(yè)文化建設，圍繞中心，服務中心，著力打造更富影響力和凝聚力的京能置業(yè)品牌。開展“奮戰(zhàn)一百天、沖刺保目標”主題活動，進一步提升全體干部職工“打造五型地產、創(chuàng)建美好生活”的使命感，為完成全年任務目標提供有力保障。加強黨風廉政建設，實施清單化監(jiān)督，推進監(jiān)督體系與企業(yè)治理體系相互貫通，營造了風清氣正的發(fā)展環(huán)境。堅持聚焦重點，運營質量穩(wěn)步提升。公司始終堅持把“保交樓、保生產、保穩(wěn)定”作為企業(yè)經營管理的首要任務，全力推進項目建設。前期報建跑出“加速度”，北京城建京能·樾園項目、京能龍湖·熙上項目等用最快的速度取得建設工程規(guī)劃許可證、預售許可證等，刷新了北京市住宅用地規(guī)劃手續(xù)辦理紀錄，為項目開發(fā)建設打下了良好的基礎。公司持續(xù)做好項目梯次儲備，保障公司可持續(xù)發(fā)展的同時，積極謀求高質量轉型發(fā)展新路徑。搶抓北京市第二批集中供地機遇，聯(lián)合北京城建集團公司所屬北京城谷恒泰房地產開發(fā)有限公司，以8億元底價競得北京市平谷區(qū)府前街舊城棚戶區(qū)改造項目（二期）B、D地塊國有建設用地使用權，新增土地儲備面積3.18萬平方米，項目規(guī)劃建筑面積7.66萬平方米。公司克服房地產市場低迷等不利影響，積極開展銷售去化工作，制訂“一盤一策”去化方案，實施精準營銷。堅持降本治虧，提質增效取得成效。公司始終堅持目標、過程、考核三位一體，確保總體目標可靠實現(xiàn)，嚴格落實《2022年度“降成本”專項工作實施方案》，明確控制目標及實施措施，實施降本管控體系，并加強項目成本分析，建立成本數據庫，對標先進找差距，提高成本控制水平。公司通過加速銷售回款、拓寬融資渠道、增加股東權益規(guī)模等多種方式降低杠桿水平。堅持改革創(chuàng)新，持續(xù)優(yōu)化公司治理效能。制定公司及下屬企業(yè)董事會授權管理制度，有效提升了各級董事會決策效率。進一步高質量、規(guī)范化推行經理層成員任期制和契約化管理工作，完成經理層成員個人業(yè)績考核責任書簽約工作，確保專項行動高質量收官。公司開展所屬企業(yè)運營管理提升巡視檢查，堅持運營巡檢常態(tài)開展、持續(xù)整改，強化公司運營管控能力，全面提升企業(yè)管理能力和水平。堅持夯實管理，管理效能不斷提高。做好風險評估，防范重大風險，梳理風險隱患，制訂解決方案，定期跟蹤監(jiān)測。持續(xù)完善內控體系，更新完善內部控制手冊和評價手冊，與公司管理體系相契合。不斷完善法律合規(guī)制度框架，修訂《法律審核管理辦法》等制度。穩(wěn)步推進公司合規(guī)管理體系建設，組織制定和修訂《投資并購合規(guī)審查辦法》《京能置業(yè)總部關鍵崗位合規(guī)風險識別管理辦法》等合規(guī)管理工作制度，建立了公司重點領域合規(guī)風險庫，明確了公司總部重要風險崗位，實現(xiàn)合規(guī)管理進崗位、進流程。堅持壓實責任，安全質量統(tǒng)籌兼顧。嚴格落實京能置業(yè)安全一號文等文件規(guī)定的各項安全管理工作，確保公司實現(xiàn)“九個不發(fā)生”和“一個持續(xù)提高”的總體目標。建立以“六安工程”為載體的安全特色文化體系，積極推動北京市安全文化示范企業(yè)創(chuàng)建工作。加強在建項目工程質量控制，根據項目屬地管控、天氣變化及工程進展等情況，及時進行工程質量專項檢查，把好特殊季節(jié)工程質量關。二、報告期內公司所處行業(yè)情況公司所屬的房地產行業(yè)為資金密集型行業(yè)，具有高度綜合、關聯(lián)性強的屬性，是推動國民經濟發(fā)展的重要支柱產業(yè)之一。2022年，房地產政策進入寬松周期，在“房住不炒”總基調指導下，監(jiān)管部門年內多次釋放積極信號優(yōu)化調控政策，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大，并支持各地從當地實際出發(fā)調整房地產政策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。根據中國指數研究院監(jiān)測，全年各省市縣出臺房地產調控政策超千次，政策調控力度和頻次達到近年來峰值，各地政策主要涉及優(yōu)化限購限貸政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、降低交易稅費等方面，多地房貸利率已降至歷史低點。央行在守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線的大前提下，保持流動性合理充裕，同時持續(xù)深化利率市場化改革，多次通過降準、降息等措施，鞏固經濟回穩(wěn)向上態(tài)勢，推動經濟實現(xiàn)質的有效提升和量的合理增長。總體來看，“房住不炒”基本定位不變，監(jiān)管部門持續(xù)優(yōu)化供需兩端政策，需求端支持政策不斷發(fā)力，居民購房成本進一步降低，促進剛需及改善性住房需求釋放；供給端為房企提供更多資金支持，信貸、發(fā)債、股權“三支箭”的融資支持模式持續(xù)推進，預售資金監(jiān)管相關政策繼續(xù)改善?！氨＝粯?、穩(wěn)民生”工作持續(xù)推進，相關政策及資金支持加速落位。“租購并舉”長效機制加快推進，強化金融支持力度，保障性租賃住房已取得初步成效。三、報告期內公司從事的業(yè)務情況2022年，公司繼續(xù)踐行國家“房住不炒”基本思路，依托京能集團北京市屬國企背景，樹立“京能置業(yè)”品牌責任房企形象，始終堅持以人為本、品質筑家的原則，做好公司房地產開發(fā)與經營業(yè)務。公司具有二十余年房地產開發(fā)經驗，涵蓋商品住宅開發(fā)、共有產權房建設、保障房建設等多種類型，打造多元化住宅供應體系。經過多年優(yōu)化發(fā)展，廣泛開展與行業(yè)頭部企業(yè)、央企國企的合作，已在北京、天津等重點區(qū)域擁有一定的房地產開發(fā)規(guī)模，形成了良好的品牌價值和社會效應，具備區(qū)域深耕及占有率提升潛力。公司始終關注政策、市場環(huán)境和自身研究，秉承穩(wěn)健發(fā)展理念，注重風險把控，堅守底線思維，立足服務首都發(fā)展，戰(zhàn)略方向更加聚焦。公司保持發(fā)展定力、注重風險把握、聚焦提質增效、深化改革創(chuàng)新，土地投資布局聚焦服務首都發(fā)展，開發(fā)建設類型聚焦于商品住宅用地開發(fā)。公司堅持穩(wěn)中求進工作總基調，立足新起點，把握新機遇，更好地統(tǒng)籌深化改革創(chuàng)新和穩(wěn)定經濟運行，更好地統(tǒng)籌量的合理增長和質的有效提升，更好地統(tǒng)籌基礎管理提升和重大風險防控，努力打造品質型、效益型、復合型、高效型、穩(wěn)健型的“五型”地產，全力推動企業(yè)高質量發(fā)展。 四、報告期內核心競爭力分析公司具備完善成熟的房地產開發(fā)和管理模式，擁有穩(wěn)定專業(yè)、結構優(yōu)化的房地產開發(fā)團隊。國資背景并專注于房地產開發(fā)，使得公司具有良好的市場合作信譽。在土地資源獲取上，公司強化戰(zhàn)略引導，關注政策、市場環(huán)境和自身研究，秉承穩(wěn)健發(fā)展理念，注重風險防控，堅守底線思維。立足服務首都發(fā)展，與業(yè)內優(yōu)秀企業(yè)合作，抓住市場機遇，通過土地市場擇優(yōu)投資儲備項目，優(yōu)化項目梯次儲備，為公司穩(wěn)步發(fā)展奠定基礎。借力京能集團主業(yè)，充分發(fā)揮京能集團內部協(xié)同優(yōu)勢，集中資源優(yōu)勢，打造技術和生態(tài)相融合，居住與產業(yè)相結合的房地產項目。公司結合對房地產行業(yè)重大變革的總結與反思，進一步優(yōu)化設計管控體系，立足客戶及股東利益，深耕產品力，嚴抓實施品質。在細分市場的基礎上，研究未來房產使用需求和市場消費形態(tài)，分門別類地進行產品開發(fā)，打造有溫度的產品。 五、報告期內主要經營情況報告期內，公司實現(xiàn)資產總額201.55億元，凈資產57.35億元，資產負債率71.54%。公司實現(xiàn)營業(yè)收入61.79億元，利潤總額2.60億元，歸母凈資產收益率0.48%。公司控股子公司開發(fā)建設京能丨電建·洺悅灣、京能·麗墅、京能·海語城、京能·云璟壹號、京能·西山印、京能龍湖·熙上、京能·雍清麗苑、北京城建京能·樾園以及金泰麗富嘉園等項目，累計實現(xiàn)開復工面積145.26萬平方米，實現(xiàn)竣工面積68.44萬平方米。實現(xiàn)銷售簽約面積13.45萬平方米，銷售簽約金額42.11億元，銷售回款金額32.61億元。(一)主營業(yè)務分析營業(yè)收入變動原因說明：本年房地產項目竣工交房結轉收入的規(guī)模增加。營業(yè)成本變動原因說明：本年結轉規(guī)模增加，相應結轉成本增加。銷售費用變動原因說明：廣告費、業(yè)務宣傳費以及銷售代理費增多。管理費用變動原因說明：管理規(guī)模擴大，管理費用同步增多。財務費用變動原因說明：本年融資成本下降，財務費用減少。經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額變動原因說明：本期購買土地、項目建設投入支出同比增加。投資活動產生的現(xiàn)金流量凈額變動原因說明：本期收回項目投資款同比減少。籌資活動產生的現(xiàn)金流量凈額變動原因說明：本期吸收少數股東投入，取得借款同比增加。 六、公司關于公司未來發(fā)展的討論與分析(一)行業(yè)格局和趨勢2022年，中央堅持房住不炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策，促進房地產市場健康發(fā)展。黨的二十大報告和中央經濟工作會議重申了房地產國民經濟支柱產業(yè)地位，推動房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展；同時，“保交樓、穩(wěn)民生”成為房地產政策調控圍繞的工作重點。報告期內，房地產融資政策逐步放松。2022年年末，信貸、股權、債權的融資端“三箭齊發(fā)”以及“金融16條”等政策出臺促進市場健康發(fā)展。2023年，行業(yè)政策將繼續(xù)聚焦落實“保交樓”，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在融資逐步寬松的情況下，優(yōu)質房企的融資環(huán)境有望獲得實質性的改善，融資渠道逐步拓寬和優(yōu)化。(二)公司發(fā)展戰(zhàn)略公司聚焦京津冀區(qū)域，緊抓城市結構發(fā)展機遇，精益發(fā)展住宅開發(fā)業(yè)務，強化區(qū)域聚焦與城市深耕。探索推動低碳、低能耗建筑，打造融生態(tài)、科技、環(huán)保于一體的低碳智慧型住宅產品。創(chuàng)新商業(yè)模式，探索新路徑，拓展新業(yè)態(tài)。(三)經營計劃主要業(yè)務目標：2023年計劃實現(xiàn)開復工面積72.78萬平米，現(xiàn)有項目無新開工面積，計劃竣工面積18.42萬平米。項目拓展目標：堅持審慎投資，穩(wěn)健發(fā)展，深耕京津冀，聚焦商品住宅和保障性住房，打造建筑節(jié)能、綠色環(huán)保、清潔低碳的智慧型房地產項目，跟蹤外部土地市場和保障房規(guī)劃，積極布局內外部土地和產業(yè)資源的開發(fā)升級，探索老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、工業(yè)遺存改造等城市更新類創(chuàng)新業(yè)務。該經營計劃并不構成公司對投資者的業(yè)績承諾，投資者應保持足夠的風險意識，并且應當理解經營計劃與業(yè)績承諾之間的差異。(四)可能面對的風險1.宏觀環(huán)境風險由于國內、國際經濟形勢發(fā)生變化，對市場供求關系產生重大影響，可能導致企業(yè)面臨不利的市場環(huán)境，而給公司發(fā)展帶來不確定性。公司將進一步加強對宏觀經濟環(huán)境和房地產行業(yè)的研究，時時關注宏觀環(huán)境變化，制定相關管理程序，及時調整公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，根據宏觀環(huán)境、房地產行業(yè)發(fā)展狀況等因素制定投資計劃。2.政策法規(guī)風險由于國家或地方產業(yè)政策、國家對房地產調控政策、拆遷政策、環(huán)保節(jié)能政策、銀行信貸政策以及稅收政策發(fā)生變化，而公司并未及時跟蹤、研究和應對等原因，可能導致違規(guī)可能性增大、項目成本提高、項目執(zhí)行受阻，而給公司發(fā)展帶來不確定性。公司將對國家和地方限制性政策及時進行研究預判與分析，制定公司中長期發(fā)展規(guī)劃，建立政策變化的應對措施，及時準確地對土地政策進行收集整理。3.項目投拓風險由于項目投資機會論證報告、項目可研報告精準度不夠，可能給項目盈利幅度帶來不確定性。公司將在項目可研階段加強專業(yè)性研究，充分研判政策環(huán)境、市場環(huán)境、行業(yè)標準及不可控因素對項目投資收益的影響。嚴格履行決策程序，更加客觀、審慎、理性地進行項目可行性研究，堅持底線思維，嚴格風險把控，最大限度地降低項目投拓風險。關鍵詞：
