財信發(fā)展（000838）2022年年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：
(資料圖)
一、報告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況
公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監(jiān)管指引第3號——行業(yè)信息披露》中房地產(chǎn)業(yè)的披露要求2022年，我國宏觀經(jīng)濟面臨下行壓力，疊加中長期住房需求動能釋放減弱，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)前所未有。二、報告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務（一）上市公司房地產(chǎn)業(yè)務項目經(jīng)營情況及所在區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及政策分析報告期內(nèi)，公司從事的主要業(yè)務為房地產(chǎn)，截止報告期末，公司在8個?。ㄊ校╅_展房地產(chǎn)業(yè)務，報告期公司房地產(chǎn)簽約銷售金額主要來自于重慶市、天津市、山東省威海市、河北省石家莊市、江蘇省連云港市、江蘇省常州市、江蘇省鎮(zhèn)江市、廣東省惠州市，上述城市本年度的房地產(chǎn)市場情況大體如下：1、重慶市場分析重慶樓市調控節(jié)奏與全國趨同，政策內(nèi)容聚焦于刺激居民置業(yè)需求為主，降利率、降首付、刺激市場需求，加快城市更新，推進成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設，加大金融信貸政策支持力度，降低客群還款壓力，放寬企業(yè)融資力度，滿足購房者合理住房需求。重慶公積金貸款再放寬，優(yōu)化認定標準、降首付、提額度、川渝“互認互貸”。重慶于12月中下旬推出精準化調控策略“渝15條”，政策信號強，維度廣，鼓勵剛需改善住房需求，市場短期刺激效應明顯。2022年中心城區(qū)供地規(guī)模大幅回落，全年供地55宗，總成交體量僅612萬平方米，平均樓面均價5,766元/平方米，同比下滑17%，溢價率僅1.66%，為2016年以來最低水平。受宏觀環(huán)境影響，市場信心不足，商品房成交持續(xù)觸底，房企投資信心不足，謹慎拿地。市場端：2022年受全國樓市大環(huán)境等因素影響，2022年重慶中心城區(qū)商品房市場全年供應1,199.25萬平方米，同比下降52%，成交1,312.52萬平方米，同比下降52%; 住宅市場表現(xiàn)尤為冷淡，供銷量下滑顯著，全年供應585.26萬平方米，同比下滑 65%，成交584.77萬平方米，成交量創(chuàng)歷年新低，高地價及核心區(qū)項目成交拉動，整體均價上揚至14,653元/平方米。市場整體呈現(xiàn)供銷雙降，成交均價維穩(wěn)的趨勢。市場成交向中心城區(qū)核心樓市板塊收縮，改善型產(chǎn)品主導市場成交。2、連云港市場分析連云港樓市政策呈持續(xù)寬松趨勢，降低購房門檻、降低購房成本、釋放置業(yè)需求是貫穿全年的樓市政策基調。自 4月起陸續(xù)發(fā)布降首付、購房補貼、公積金政策放寬、下調房貸利率等樓市政策，隨著政策利好接連釋放，房企復蘇勢頭進一步加強，購房者對房地產(chǎn)的信心也將重建。2022年，房地產(chǎn)市場進入深度調整期。延續(xù)了 2021年土拍行情，土地市場一直處于冷靜期。上半年土地供應放緩，市區(qū)僅13宗土地成功出讓，下半年起供應開閘。全市全年共計出讓涉宅用地67宗，可建筑體量約641萬平方米，土地成交金額約219億元，成交樓面價3,415元/平方米。商品房市場全年低位運作，客戶置業(yè)信心不足等因素導致的市場下行趨勢，加劇置業(yè)者房地產(chǎn)市場持觀望情緒，導致置業(yè)需求受到抑制。全年成交商品房住宅22,611套，成交面積約291萬平方米，成交總金額265億元，成交面積同比下降58%，成交金額同比下降55%。整體市場由置換房客戶主導，二手房擠壓剛需市場，導致改善類新房成交占比呈現(xiàn)上升趨勢，全年商品房成交均價9,093元/平方米，同比上升6.49%。3、常州市場分析常州全年深化因城施策方針，調控政策為樓市托底。購房條件逐步放寬，降低首付比例，提升公積金貸款額度，降低購房門檻，擴大購房人群。同時取消二手房限售，提升二手房市場活躍度，擠壓市場改善類客戶群體，形成短期刺激。常州市持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策環(huán)境，助力樓市回暖。常州市區(qū)2022年累計供應經(jīng)營性用地52宗，總建面510萬平方米，成交51宗，成交總建面504萬平方米，土地供應量同比增長10%，成交量同比增長21%，成交樓面價回落，為10,124元/平方米，同比降低13%。土地供應成交集中在第四季度，以政府平臺托底。土地市場表現(xiàn)低迷，房企受限資金壓力收縮布局。2022年市場延續(xù) 2021年四季度以來的下行壓力，行業(yè)信心低位、市場需求受到抑制，市場供銷表現(xiàn)低迷。市區(qū)全年供應239萬平方米，成交198萬平方米，供應同比下降56%，成交同比下降57%，成交均價19,702元/平方米，同比上升2%。整體呈現(xiàn)供過于求的狀態(tài)，房價漲幅收窄。截止12月末商品房住宅狹義庫存約384萬平方米，去化周期23.3個月，去化壓力嚴峻。4、鎮(zhèn)江市場分析2022年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，政策多方位解綁促進樓市回暖。全年政策涉及契稅補貼、購房補貼、公積金利率及提取條件等多項政策，在延續(xù)中央保交樓的基調之上，近一步優(yōu)化資金監(jiān)管制度，從而振奮客戶置業(yè)信心，促進房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。2022年鎮(zhèn)江土地市場共計掛出15宗涉宅土地，其中流拍 1宗，成交14宗。成交總建筑面積143萬平方米，同比2021年下滑32%，樓面均價4,611元/平方米，同比下降7%。2022年鎮(zhèn)江出讓土地多為核心城區(qū)優(yōu)質地塊，受商品房市場活躍度不足、企業(yè)資金壓力大等因素影響，無新進房企拿地，政府平臺托底成交為主流。2022年鎮(zhèn)江商品住宅推售節(jié)奏放緩，成交量達到近五年新低，成交均價維穩(wěn)，庫存持續(xù)走低。商品房市場整體以剛需、剛改產(chǎn)品主導，改善類產(chǎn)品客戶觀望情緒強烈。全年共計供應商品房住宅207.4萬平方米，成交305萬平方米，供應同比下降55%，成交同比下降39%，成交均價9,599元/平方米，同比下降5%。5、威海市場分析全年樓市政策環(huán)境寬松，以中央政策為主導，威海本地樓市政策發(fā)布較少，因城施策內(nèi)容主要聚焦于公積金政策放寬，提升貸款額度、放開戶籍限制、降低首付，以刺激樓市回暖為導向。全年供應15宗土地，可開發(fā)建筑體量119萬平方米，同比下降77%；成交16宗土地，可開發(fā)建筑體量92萬平方米，同比下降81%。成交樓面價1,828元/平方米，同比下降18%。商品房市場寒氣傳導，土地市場近乎停擺，開發(fā)企業(yè)投資收緊，成交土地均為掛牌成交。全年供應商品房住宅 4,463套，共計 52.37萬平方米，供應面積同比下降 67%，成交8,995套，共計104萬平方米，同比下降38%，成交均價11,433元/平方米，同比下降3%。受全國樓市下行影響，威海成交量下滑明顯。開發(fā)企業(yè)商品房住宅供應計劃推后，以去庫存為主.疊加土地市場遇冷影響，全年供應量收緊。下半年市場成交量較上半年雖有一定提升，但仍處于歷史低位。6、石家莊市場分析以執(zhí)行“房住不炒”為政策導向，加快城市更新進程。同時發(fā)布《關于穩(wěn)定全市經(jīng)濟運行的若干措施》以及20項配套政策，配合公積金放寬政策、利率下調政策、“帶押過戶”政策等多項利好政策，促進石家莊房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。全年商住用地供給219萬平方米，成交174萬平方米，總建筑面積約416萬平方米，成交金額187.29億元，成交體量同比下降 29%。石家莊土地市場遇冷，成交收縮。品牌房企取地占比上升，中小企業(yè)投資收緊，地方國企托底力度持續(xù)加大。商品房住宅供應200萬平方米，成交269萬平方米，均價14,095元/平方米，成交量同比下降29%，成交均價同比下降4%。樓市持續(xù)筑底，供需雙降，城市分化加劇。市場整體任以剛需產(chǎn)品去庫存為主，改善類標桿項目拉高結構均價。7、天津市場分析2022年天津樓市政策由緊轉松，步調上緊跟中央步伐，并在此基礎上深化因城施策。天津多部門密集發(fā)布調控政策，在公積金貸款額度、房貸利率方面有著重大突破，在樓市的短期刺激上有明顯效果。下半年政策重點轉向以擴大購房人群為導向，先后發(fā)布天津十二條、調整購房積分政策、放寬落戶條件等多條政策，為天津樓市復蘇奠定基礎。2022年天津成交商品房用地49宗，共計491.6萬平方米，成交樓面價6,779元/平方米，成交量同比下降62%，成交樓面價同比下降16%。全年共計進行4輪集中土拍，首輪土拍受2021年政策影響處于市場冰點，第二輪、第三輪集中土拍以國企主導，第四輪集中土拍出現(xiàn)回暖跡象，2022年天津商品房住宅市場受宏觀環(huán)境影響，整體呈現(xiàn)供應量收窄，市場規(guī)模萎縮嚴重的狀態(tài)。全年供應657.2萬平方米，同比下降44%，全年成交量799.6萬平方米，同比下降36%，成交均價17,402元/平方米，同比上升2%。天津商品房住宅狹義存量約為2,151萬平方米，去化周期約32個月，后市去化壓力大，存量銷售仍是市場主旋律。8、惠州市場分析惠州樓市政策以2022年8月為轉折點，8月前調控政策趨穩(wěn)，降利降息穩(wěn)樓市傾向明顯，利好政策發(fā)布頻率，低調控幅度小，8月后降首付、購房補貼、換房退稅等樓市短期刺激性政策頻出，11月、12月政策發(fā)布密集，聚焦于金融端口，信貸、債券、股權三箭齊發(fā)，啟動帶押過戶、預售監(jiān)管政策調整、落戶放寬等政策集中發(fā)布，加快惠州樓市復蘇進程。全年新增涉宅用地136萬平方米，同比下降29%，成交涉宅用地147萬平方米，同比下降51%，涉宅用地成交金額112億元，成交金額同比下降54%。平臺公司托底土地市場，民企拿地意愿減弱，央企國企拿地決策趨于謹慎。預計將對中短期內(nèi)的新房供應形成階段性影響。自2020年起惠州市場已經(jīng)歷兩年降，2022年下半年利好政策頻出，但政策效果仍需發(fā)酵，疊加居民收入預期降低帶來的負面影響，2022年商品房住宅成交面積636萬平方米，同比下降39%，成交金額838億元，同比下降37%。受限跌政策與成交結構變化影響，2022年住宅備案均價呈上升趨勢，同比增加2.2%，達13,087元/平方米。（二）報告期公司經(jīng)營情況總結1、報告期公司總體經(jīng)營情況回顧（1）本報告期，房地產(chǎn)全年竣工面積約32.48萬平方米，結算面積約51.65萬平方米。2022年公司簽約銷售面積26.07萬平方米，銷售金額為174,051萬元。（2）環(huán)保版塊業(yè)務開展情況。公司控股子公司華陸環(huán)保主營業(yè)務包括工業(yè)廢水零排放、水務EPC項目工程投資、化工資源品再生利用三大板塊。受宏觀經(jīng)濟增長放緩、政府財政收入和社會固定資產(chǎn)投資增長速度下降的影響，行業(yè)風險日漸凸顯。根據(jù)國家政策和行業(yè)政策的導向，華陸環(huán)保調整了生產(chǎn)經(jīng)營計劃，主要開展EPC工程項目，取得一定突破。與此同時，其原業(yè)務在法律訴訟、政府環(huán)評、自身造血功能等方面的問題已經(jīng)逐步解決。瀚渝公司按照年度經(jīng)營計劃開展各項技改及產(chǎn)業(yè)升級改進工作。向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔保截止本報告期末，公司為商品房承購人因銀行抵押貸款提供的擔保余額為274,442.22萬元。本報告期，公司不存在因承擔階段性擔保責任而支付的金額占公司最近一期經(jīng)審計凈利潤10%以上的情形。三、核心競爭力分析1、傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務方面，公司產(chǎn)品具有一定的品牌效應和市場認知度，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗較為豐富。2、公司從制度、權責、激勵等方面制定了較為全面的管理體系，與公司的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務較為匹配。3、公司持續(xù)優(yōu)化和提升客戶關系管理體系，推進實施涵蓋設計審圖、銷售開盤、房屋交付，物業(yè)服務等房地產(chǎn)開發(fā)全過程的客戶關系管理制度和流程。建立了府系/閱系產(chǎn)品線，為公司規(guī)?；?、標準化、快速化打下基礎。4、目前重慶瀚渝公司具備11大類37種危險廢棄物處理資格，在目標市場具有較強的競爭優(yōu)勢。華陸環(huán)保公司擁有5項實用新型專利，獲得環(huán)境工程（水污染防治工程）專項設計甲級資質、環(huán)境工程專業(yè)總承包二級資質。四、公司未來發(fā)展的展望向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔保適用□不適用截止本報告期末，公司為商品房承購人因銀行抵押貸款提供的擔保余額為274,442.22萬元。本報告期，公司不存在因承擔階段性擔保責任而支付的金額占公司最近一期經(jīng)審計凈利潤10%以上的情形。董監(jiān)高與上市公司共同投資（適用于投資主體為上市公司董監(jiān)高）□適用不適用三、核心競爭力分析1、傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務方面，公司產(chǎn)品具有一定的品牌效應和市場認知度，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗較為豐富。2、公司從制度、權責、激勵等方面制定了較為全面的管理體系，與公司的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務較為匹配。3、公司持續(xù)優(yōu)化和提升客戶關系管理體系，推進實施涵蓋設計審圖、銷售開盤、房屋交付，物業(yè)服務等房地產(chǎn)開發(fā)全過程的客戶關系管理制度和流程。建立了府系/閱系產(chǎn)品線，為公司規(guī)模化、標準化、快速化打下基礎。4、目前重慶瀚渝公司具備11大類37種危險廢棄物處理資格，在目標市場具有較強的競爭優(yōu)勢。華陸環(huán)保公司擁有5項實用新型專利，獲得環(huán)境工程（水污染防治工程）專項設計甲級資質、環(huán)境工程專業(yè)總承包二級資質。四、主營業(yè)務分析1、概述參見“管理層討論與分析”中的“二、報告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務”相關內(nèi)容。2、收入與成本（1）營業(yè)收入構成單位：元（2）占公司營業(yè)收入或營業(yè)利潤10%以上的行業(yè)、產(chǎn)品、地區(qū)、銷售模式的情況適用□不適用單位：元公司主營業(yè)務數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑在報告期發(fā)生調整的情況下，公司最近1年按報告期末口徑調整后的主營業(yè)務數(shù)據(jù)□適用不適用（3）公司實物銷售收入是否大于勞務收入是□否相關數(shù)據(jù)同比發(fā)生變動30%以上的原因說明適用□不適用2022年，我國宏觀經(jīng)濟面臨下行壓力，疊加中長期住房需求動能釋放減弱，行業(yè)持續(xù)低迷，銷售簽約情況較2021年大幅下降（4）公司已簽訂的重大銷售合同、重大采購合同截至本報告期的履行情況□適用不適用（5）營業(yè)成本構成行業(yè)分類行業(yè)分類單位：元說明無。（6）報告期內(nèi)合并范圍是否發(fā)生變動是□否詳見第十節(jié)、八.〈合并范圍的變更〉。（7）公司報告期內(nèi)業(yè)務、產(chǎn)品或服務發(fā)生重大變化或調整有關情況□適用不適用（8）主要銷售客戶和主要供應商情況公司主要銷售客戶情況公司前5大客戶資料主要客戶其他情況說明□適用不適用公司主要供應商情況公司前5名供應商資料主要供應商其他情況說明□適用不適用3、費用單位：元4、研發(fā)投入□適用不適用5、現(xiàn)金流單位：元相關數(shù)據(jù)同比發(fā)生重大變動的主要影響因素說明適用□不適用1、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比減少，主要系市場持續(xù)下滑，銷售大幅下降導致回款大幅縮水而形成。2、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比減少，主要系本期無新增投資且處置現(xiàn)有投資，而較上年相比凈額減少。3、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比增加，主要系在21年大額歸還貸款基礎上，22年進一步凈償還貸款。報告期內(nèi)公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量與本年度凈利潤存在重大差異的原因說明□適用不適用五、非主營業(yè)務分析適用□不適用單位：元六、資產(chǎn)及負債狀況分析1、資產(chǎn)構成重大變動情況單位：元境外資產(chǎn)占比較高□適用不適用2、以公允價值計量的資產(chǎn)和負債□適用不適用3、截至報告期末的資產(chǎn)權利受限情況金楠置業(yè)公司借款115,000,000.00元由金楠商貿(mào)公司持有的金楠置業(yè)公司的100%股權提供質押擔保，鎮(zhèn)江鑫城公司借款265,000,000.00元由財信弘業(yè)公司持有的鎮(zhèn)江鑫城公司的75%股權提供質押擔保；惠州騰大公司100,000,000.00元借款由財信投資發(fā)展公司持有的惠州騰大公司的100%股權提供質押擔保。七、投資狀況分析1、總體情況□適用不適用2、報告期內(nèi)獲取的重大的股權投資情況□適用不適用3、報告期內(nèi)正在進行的重大的非股權投資情況□適用不適用4、金融資產(chǎn)投資（1）證券投資情況□適用不適用公司報告期不存在證券投資。（2）衍生品投資情況□適用不適用公司報告期不存在衍生品投資。5、募集資金使用情況□適用不適用公司報告期無募集資金使用情況。八、重大資產(chǎn)和股權出售1、出售重大資產(chǎn)情況□適用不適用公司報告期未出售重大資產(chǎn)。2、出售重大股權情況□適用不適用九、主要控股參股公司分析適用□不適用主要子公司及對公司凈利潤影響達10%以上的參股公司情況單位：元報告期內(nèi)取得和處置子公司的情況適用□不適用主要控股參股公司情況說明威海國興公司、連云港財信公司在2022年部分業(yè)態(tài)交房，因區(qū)域項目毛利不同，本期交房毛利較上期增加十、公司控制的結構化主體情況□適用不適用十一、公司未來發(fā)展的展望（一）發(fā)展戰(zhàn)略1、2023年，公司的經(jīng)營戰(zhàn)略主要聚焦?，F(xiàn)金流、確保交付、穩(wěn)定經(jīng)營、嚴控費用、管理提效五大核心要素；2、公司積極深研行業(yè)與資本市場政策，尋求適合于公司的發(fā)展機遇。（二）經(jīng)營計劃1、強化現(xiàn)金流管理?，F(xiàn)金流是企業(yè)的命脈。財信發(fā)展在經(jīng)營上要開源節(jié)流，各項目要把經(jīng)營性現(xiàn)金流補充作為企業(yè)日常工作的重中之重，關注并持續(xù)跟蹤國家相關金融利好政策，并控制好相關支出。2、守紅線，保交付。2023年財信發(fā)展將繼續(xù)認真落實“保交樓、穩(wěn)民生”的決策部署，專業(yè)條線和項目要密切配合，嚴控節(jié)點，力保按時交付。同時需做好進度和質量的有效平衡，嚴控工程質量，兌現(xiàn)財信發(fā)展上市企業(yè)的美好承諾。3、穩(wěn)定經(jīng)營。要時時關注核心經(jīng)營指標的動態(tài)變化情況，定期整理反饋，異常情況及時預警，加強財務對經(jīng)營工作的指導，力爭實現(xiàn)流動性與凈資產(chǎn)的平衡。4、精打細算，嚴控費用。加強費用精細化管理，剛性費用需合理評估壓減，杜絕不合理支出；日常費用需精打細算，降低各個管理環(huán)節(jié)的顯性和隱形成本。要通過分析，全面把握組織情況、成本構成以及費用變化趨勢，進一步形成各項基本費用的管控標準，定期回顧分析，嚴控預算外費用。5、管理提質提效。加強組織績效考核，以業(yè)績?yōu)閷?，以結果論英雄。同時強化總部對項目的服務意識，要躬身入局，充分發(fā)揮總部的專業(yè)優(yōu)勢，主動去承接項目上的難點問題，幫助項目完成任務、達成業(yè)績。強化統(tǒng)籌，精簡繁冗流程又要尊重權責的嚴肅性。2023年公司將以快周轉模式為主，確保平穩(wěn)運營，提升抗風險能力，在穩(wěn)健經(jīng)營的基礎上謀求進一步發(fā)展。公司將通過組織管理優(yōu)化和專業(yè)提升，提高公司運營能力。（三）公司面臨的風險和應對措施1、房地產(chǎn)領域外部風險：國際形勢目前更趨復雜嚴峻和不確定；行業(yè)方面，房地產(chǎn)企業(yè)投資力度下滑，企業(yè)現(xiàn)金流不斷承壓?？毓晒蓶|訴訟事項，在聲譽等方面對上市公司造成一定影響。應對措施：緊跟政策導向，分析趨勢，因城施策，聚焦地產(chǎn)存量開發(fā)銷售及現(xiàn)金流安全；提升管理，嚴控成本管理；做好項目建設，打消消費者疑慮，積極協(xié)調控股股東，做好信息披露工作。內(nèi)部風險：房地產(chǎn)行業(yè)2021及2022年不斷下行，公司在這兩年計提了大額的減值，總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)等財務指標也大幅減少。加之目前公司存量的地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模比較有限，2021及2022年都沒有新增土地儲備，因此，公司面臨著兩方面的主要問題，一是財務指標臨近上市公司退市標準，二是公司的可持續(xù)發(fā)展問題。應對措施：積極做好存量，保障地產(chǎn)業(yè)務基本盤；積極關注政策變化，關注市場機會，在政策范圍內(nèi)尋找適合公司的發(fā)展機遇。2、環(huán)保產(chǎn)業(yè)領域競爭加劇的風險。隨著國家對環(huán)境治理的日益重視，環(huán)保產(chǎn)業(yè)也將迎來前所未有的發(fā)展機遇，但同時工業(yè)危廢、工業(yè)零排放領域的競爭形勢將會日趨激烈，公司也將面臨更嚴峻的挑戰(zhàn)。對此，公司將合理調整、優(yōu)化環(huán)保板塊產(chǎn)業(yè)結構，做好輕資產(chǎn)運營模式產(chǎn)業(yè)探索及項目落地，加大資源配置，抓住機遇，做好產(chǎn)業(yè)發(fā)展。關鍵詞：
