匯通能源（600605）2022年年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：
一、經(jīng)營情況討論與分析
2022年，公司在極具挑戰(zhàn)的營商環(huán)境下，精準出臺扶持政策、幫助商家共度難關(guān)，面臨充滿挑戰(zhàn)的外部環(huán)境，公司堅守“精服務(wù)、提效率”，公司管理層按照董事會批準的全年工作計劃，認真落實和推進戰(zhàn)略規(guī)劃落地，公司各層級員工攻堅克難，迎難而上，全年累計實現(xiàn)營業(yè)收入1.08億元，同比減少3.89%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤846.42萬元，同比減少23.71%。
【資料圖】
二、報告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況（一）房屋租賃公司上海商業(yè)管理部負責上海房產(chǎn)的招商租賃及運營管理，主要有三種經(jīng)營模式。（1）自營模式：對原有物業(yè)自行裝修改造，并經(jīng)營管理；（2）合作模式：房屋持有人與專門從事城市舊改業(yè)務(wù)的專業(yè)公司合作，改建經(jīng)營老舊項目；（3）出租模式：將持有物業(yè)直接出租，由承租人改建和擴建。公司主要包括自營和出租兩種經(jīng)營模式。（二）物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)服務(wù)主要為商業(yè)物業(yè)服務(wù)，該細分行業(yè)逐漸呈現(xiàn)輕資產(chǎn)化以及互聯(lián)網(wǎng)化的發(fā)展趨勢。伴隨經(jīng)濟穩(wěn)定可持續(xù)增長，行業(yè)從“大規(guī)模開發(fā)”轉(zhuǎn)向“精細化運營”。未來，經(jīng)濟中短期內(nèi)平穩(wěn)發(fā)展呈恢復態(tài)勢，我國居民消費水平提高，社會消費品零售總額呈上升趨勢，新型業(yè)態(tài)迸發(fā)出新的消費活力，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢持續(xù)拉升商業(yè)市場需求，商業(yè)物業(yè)服務(wù)未來發(fā)展前景廣闊。（三）美居裝修美居裝修業(yè)務(wù)主要是公司為有需要的業(yè)主提供住宅、店鋪、辦公室、公共物業(yè)裝飾裝修、設(shè)計施工、家具家電等一體化服務(wù)。根據(jù)中國裝飾行業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2020年我國家裝市場規(guī)模達26,163億元，預計到2025年將達37,817億元，年復合增長率7.6%，空間廣闊。（四）房地產(chǎn)開發(fā)與銷售公司房地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)的經(jīng)營模式以自主開發(fā)銷售為主。2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13.29萬億元，比上年下降10%。全國房地產(chǎn)銷售面積13.58億平方米，比上年下降24.3%，銷售金額13.33萬億元，比上年下降26.7%。1-12月累計銷售均價9813.8元/平方米，比上年下降3.2%。受宏觀經(jīng)濟的影響，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營壓力進一步加劇，企業(yè)從“拼速度、拼規(guī)模”回到“拼產(chǎn)品、拼服務(wù)”、提升運營管控效率、深化銷售渠道、加強現(xiàn)金流管理。長期來看，財務(wù)穩(wěn)健、產(chǎn)品力出色、運營管控能力更強的房企將獲得更多的發(fā)展空間和市場競爭優(yōu)勢。三、報告期內(nèi)公司從事的業(yè)務(wù)情況（一）房屋租賃公司持有的物業(yè)分布于上海多個行政區(qū)，出租建筑面積過萬平方米的行政區(qū)域有靜安、閔行、寶山等。公司在城市核心區(qū)域，如靜安、楊浦區(qū)的房產(chǎn)物業(yè)主要用于辦公和商業(yè)經(jīng)營，出租率高，租金達到或略高于周邊平均水平。公司多處在租房產(chǎn)位于城市更新重點區(qū)域，如浦東新區(qū)、閔行、寶山，現(xiàn)已陸續(xù)投入經(jīng)營，在城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級的過程中，預計將給公司帶來穩(wěn)定的收益。截至2022年末，公司已列入征收范圍的有上海市楊浦區(qū)平?jīng)雎?83號、平?jīng)雎?24號及虹口區(qū)舟山路349弄9-47號（東余杭路988號），公司將積極與相關(guān)部門進行磋商，實現(xiàn)利益最大化。（二）物業(yè)服務(wù)公司商業(yè)物業(yè)服務(wù)主要包括百年德化的商業(yè)運營及上海地區(qū)部分出租商業(yè)資產(chǎn)的配套物業(yè)管理?！鞍倌甑禄?風情購物公園”位于鄭州市德化街，占地面積51.53畝，總建筑面積近6萬平方米。2022年9月，百年德化地下一層下沉式廣場“德化100號”盛大開幕，持續(xù)為項目引流、增收做正貢獻，但受宏觀經(jīng)濟、二七下穿隧道施工圍擋等綜合因素影響，2022年物業(yè)服務(wù)實現(xiàn)收入3,318萬元，同比減少5.99%。（三）美居裝修公司2021年拓展物業(yè)服務(wù)范圍，開展美居家裝業(yè)務(wù)，為提升業(yè)務(wù)競爭力，2022年公司在店鋪、辦公室、幼兒園等領(lǐng)域挖掘商業(yè)物業(yè)及公共物業(yè)商業(yè)機會，為客戶提供裝飾裝修、設(shè)計施工、家具家電等一體化服務(wù)。2022年，美居裝修業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入1,282萬元，同比增加311.48%。（四）房地產(chǎn)開發(fā)與銷售公司有一個在開發(fā)中的房地產(chǎn)項目，即南昌廣州路項目。報告期內(nèi)，南昌廣州路項目完成住宅銷售面積51,647㎡，車位銷售518個，2022年實現(xiàn)簽約收入57,125萬元。因房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)“開發(fā)在前、交付后結(jié)轉(zhuǎn)收入”的行業(yè)特性，該項目尚未實現(xiàn)營業(yè)收入。四、報告期內(nèi)核心競爭力分析1、歷史遺留的優(yōu)質(zhì)土地、房產(chǎn)資源公司持有的土地、房產(chǎn)多因歷史原因取得時間比較早，取得成本較低，抗風險能力強，多數(shù)位于上海市中心城區(qū)，具有較好的經(jīng)營區(qū)位優(yōu)勢。公司自有土地、房產(chǎn)等物業(yè)的裝修改造投入成本可控，持續(xù)經(jīng)營能力較強，為公司貢獻穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流。公司自持物業(yè)的租金定價具有一定的市場競爭力，有利于維護租戶的穩(wěn)定和共同持續(xù)發(fā)展。公司房產(chǎn)部門擁有成熟的工程建設(shè)、工程造價、招商管理、物業(yè)管理等經(jīng)營管理團隊和專業(yè)人員，業(yè)務(wù)管理流程和模式日益規(guī)范和成熟。公司通過積極與主管政府部門溝通，實現(xiàn)房產(chǎn)征遷和收儲利益最大化，為股東創(chuàng)造價值。2、完善的內(nèi)部控制管理制度公司注重內(nèi)部控制的建設(shè)和實施，制訂和完善了各部門的管理手冊等規(guī)范性制度文件，細化管理流程，明確工作職責；并嚴格推進制度有效落地，符合內(nèi)控規(guī)范性文件的要求；公司基本建立了嚴格有效的內(nèi)控體系，并形成制度文件，對內(nèi)部控制流程等進行明確和規(guī)范。規(guī)范化、流程化的管理模式，在市場競爭中實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營，體現(xiàn)出企業(yè)的核心競爭力。五、報告期內(nèi)主要經(jīng)營情況報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入10,848.38萬元，實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤926.80萬元，產(chǎn)生經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額35,713.30萬元。
六、公司關(guān)于公司未來發(fā)展的討論與分析(一)行業(yè)格局和趨勢公司房產(chǎn)多數(shù)集中在上海市區(qū)，與上海地區(qū)商辦市場、工業(yè)地產(chǎn)整體的租金價格及市場供需密切關(guān)聯(lián)，也與國內(nèi)外整體經(jīng)濟形勢直接相關(guān)。全球來看，局部戰(zhàn)爭加劇了經(jīng)濟動蕩，未來不確定因素增加。從國內(nèi)看，未來，中國經(jīng)濟逐步復蘇，營商環(huán)境持續(xù)向好。1、2023年租賃業(yè)務(wù)市場環(huán)境根據(jù)戴德梁行22年Q3市場報告數(shù)據(jù)：三季度在上海多重政策支持下，租賃市場穩(wěn)步復蘇，全市當季凈吸納量攀升至23.8萬平方米左右，接近封控前水平；核心商圈租金跌幅在逐步收窄。就行業(yè)來看，咨詢、律師事務(wù)所、會計和其他專業(yè)服務(wù)業(yè)在市場上占比達29.5%。金融業(yè)達成了市場上約24.7%的租賃交易。外資在甲級寫字樓租賃市場中占比達37.4%。政府出臺了多重政策，穩(wěn)定了上海經(jīng)濟的基本面和營商環(huán)境。租賃行業(yè)逐漸復蘇，從仲量聯(lián)行相關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)看，2023年寫字樓市場，尤其是核心商圈，預期將迎來良好的恢復性增長態(tài)勢。金融、科技及專業(yè)服務(wù)業(yè)依舊是各城市辦公樓市場的主力需求。2、2023年物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境未來，中國經(jīng)濟將逐步增速，預計中短期內(nèi)將通過提升流動性和政府支出等舉措保障經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，這也將對商業(yè)地產(chǎn)市場產(chǎn)生利好影響。在存量時代，隨著消費理念、消費行為模式發(fā)生深刻變化，精細化運營，改造換新老舊的存量資產(chǎn)項目，是增強核心競爭力的重要方式，“業(yè)態(tài)/品牌升級+優(yōu)質(zhì)內(nèi)容+數(shù)字化智能化”成為商業(yè)發(fā)展的核心要素。2023年美居行業(yè)穩(wěn)步前進，受居民消費理念變化，助推家裝市場需求不斷擴大。同時，得益于網(wǎng)絡(luò)環(huán)境的發(fā)展，線上線下（300959）雙驅(qū)動，消費者對多樣化、定制化、高效率家裝的需求持續(xù)增長，促進互聯(lián)網(wǎng)家裝行業(yè)蓬勃發(fā)展。近幾年，90后成購房、租房主力軍，裝修改造需求旺盛，客群畫像趨向年輕化。3、2023年南昌房地產(chǎn)市場環(huán)境南昌房地產(chǎn)政策緊跟全國基調(diào)，政府積極救市，促進行業(yè)回暖，政策全面松綁，利用購房、契稅、消費券等補貼刺激樓市。2023年1-2月返鄉(xiāng)季針對幾大主流剛需板塊，政府均出臺了新春購房補貼政策。(二)公司發(fā)展戰(zhàn)略公司嚴格執(zhí)行已制定的戰(zhàn)略目標，做好現(xiàn)有房屋租賃、物業(yè)服務(wù)、美居裝修以及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。公司將持續(xù)深化健全公司治理管控體系，提升科學管理水平；加快打造專業(yè)、高效的管理團隊，建立創(chuàng)新、誠信、務(wù)實的企業(yè)文化，充分挖掘企業(yè)現(xiàn)有資源潛力，積極回報廣大股東。1、主動適應(yīng)環(huán)境變化，持續(xù)探索面向未來的生存與競爭能力國家層面提出了“逐步形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”，對公司帶來新的挑戰(zhàn)和機遇。公司董事會將加強對市場環(huán)境變化的深入分析，遵循商業(yè)邏輯，堅持為客戶和投資者持續(xù)創(chuàng)造價值。一方面，實施聚焦和城市深耕戰(zhàn)略，在江西市場，以南昌為根據(jù)地，快速樹立品牌口碑，提高產(chǎn)品價值。另一方面，不斷做優(yōu)做強房屋租賃、物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，提升企業(yè)整體盈利能力，為股東創(chuàng)造更大價值和回報。2、全方位建立公司治理管控體系，提升科學管理水平2023年公司將根據(jù)《公司法》《證券法》《上海證券交易所股票上市規(guī)則》《公司章程》等要求，進一步打造規(guī)范、科學、高效的治理管控體系，提升公司治理水平，降低內(nèi)外部經(jīng)營風險，為企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展保駕護航。3、打造專業(yè)、高效的管理團隊，建立創(chuàng)新、誠信、務(wù)實的企業(yè)文化在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級階段，核心領(lǐng)導團隊和優(yōu)秀的管理、專業(yè)人才是保證干成事的關(guān)鍵。2023年，公司將圍繞“管理團隊人員穩(wěn)定、項目運作經(jīng)驗豐富，能夠及時應(yīng)對復雜多變的宏觀經(jīng)濟形勢，保持公司穩(wěn)健發(fā)展”為導向，建立權(quán)責明確、科學靈活的決策體系，并通過內(nèi)部審計、績效考核、組織監(jiān)督等機制，打造出務(wù)實、規(guī)范、高效的團隊，保障公司戰(zhàn)略目標落地。另外，公司將積極探索“雙循環(huán)”時代格局下創(chuàng)新型企業(yè)文化的踐行方向，將“創(chuàng)新、誠信、務(wù)實”的企業(yè)精神，融入公司的規(guī)章制度和管理行為，成為支撐公司發(fā)展的軟實力。(三)經(jīng)營計劃2023年，中國經(jīng)濟有序復蘇，但各個企業(yè)在較長時間仍將面臨一定的困難和壓力，公司在持續(xù)做好房屋租賃、物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)上，重點做好南昌廣州路項目。1、堅決執(zhí)行聚焦和深耕戰(zhàn)略，提生產(chǎn)品價值圍繞廣州路項目，緊盯市場節(jié)奏和客戶需求，配置專業(yè)、高效的管理團隊，打造具有區(qū)域市場競爭力的產(chǎn)品，2023年銷售策略以追求價值為核心，重點打造公司的品牌口碑，為后續(xù)項目拓展，區(qū)域做精做強，奠定堅實的基礎(chǔ)。同時，緊緊圍繞項目運營，固化完善項目全周期標準化管理體系，搭建以客戶滿意度為導向，以效率為支撐，以銷售為抓手，以成本為保障的價值鏈管控體系。2、做優(yōu)做強房屋租賃、物業(yè)管理業(yè)務(wù)，穩(wěn)定持續(xù)貢獻利潤房屋租賃業(yè)務(wù)，近兩年受動遷征收等影響，可租賃面積不斷減少，為穩(wěn)定后期的租賃收入，對經(jīng)營穩(wěn)定、租賃費用支付正常、品質(zhì)優(yōu)良的客戶，通過提升軟性服務(wù)水平實現(xiàn)合同期內(nèi)價格遞增；針對到期不續(xù)、經(jīng)營不善的，通過改善軟性服務(wù)品質(zhì)、維修改造改善項目內(nèi)外部面貌等硬件，持續(xù)提升商業(yè)氛圍，扶持商家不斷提升經(jīng)營能力，確保公司經(jīng)營收入。商業(yè)業(yè)務(wù)，圍繞“招好商、收好費、聚好客，營運發(fā)力、物業(yè)保障、商家滿意”的總體策略，積極推進2023年商業(yè)業(yè)務(wù)各項舉措落地。美居業(yè)務(wù)，圍繞“讓客戶安心、省心，對產(chǎn)品滿意的一站式服務(wù)”宗旨，立足成為“區(qū)域內(nèi)最受歡迎的裝飾企業(yè)”，2023年將圍繞家裝、工裝業(yè)務(wù)開展工作，夯實內(nèi)部管理，嚴控各項成本與費用支出，提升訂單毛利率，提高業(yè)務(wù)盈利能力。3、持續(xù)提升團隊專業(yè)能力，培育優(yōu)秀的企業(yè)文化加大復合型和創(chuàng)新型人才的引進和培育，高度重視人才培養(yǎng)，持續(xù)優(yōu)化多層次培訓體系，為公司持續(xù)健康發(fā)展提供堅實的人才保障。同時，持續(xù)完善激勵機制，將公司目標與個人目標相統(tǒng)一，形成較強的團隊凝聚力。加大正向、正道的企業(yè)文化培育，圍繞“創(chuàng)新、誠信、務(wù)實”的企業(yè)價值觀，建立行為標準，融入干部的任職資格管理和人才的“選用育留”，打造一批敢打硬仗，能打勝仗的精英和骨干。2023年隨著國內(nèi)經(jīng)濟形勢轉(zhuǎn)好，公司整體業(yè)務(wù)持續(xù)實現(xiàn)良好運轉(zhuǎn)，為股東創(chuàng)造價值。(四)可能面對的風險1、市場風險受宏觀經(jīng)濟影響，2022年商業(yè)經(jīng)營氛圍逐步下降，中小微企業(yè)、商戶資金壓力大，公司個別項目空置面積增大，隨著2023年國內(nèi)經(jīng)濟形勢轉(zhuǎn)好，營商環(huán)境向好，但市場中較多客戶還存在觀望態(tài)勢、投資審慎，公司目前正在加大招商與管理力度，行業(yè)的恢復仍需較長一段時間，預判2023年下半年公司重點項目的空置率會逐步下降，公司經(jīng)營業(yè)績持續(xù)向好。2、政策風險公司閑置房屋的重新改造，需要市政、規(guī)劃等管理部門的支持和審批，因此政策變動將會影響房產(chǎn)改造工作，對公司土地和房產(chǎn)的改造出租以及征遷補償收益存在不確定性影響。
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