大龍地產(chǎn)（600159）2021年年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：

一、經(jīng)營情況討論與分析

公司經(jīng)營回顧：

2021年，公司董事會持續(xù)推動(dòng)公司穩(wěn)步發(fā)展，各部室、各分子公司及全體職工團(tuán)結(jié)協(xié)作、努力奮斗，克服疫情等不利因素影響，積極推動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、促進(jìn)銷售，各項(xiàng)工作平穩(wěn)有序進(jìn)展。

報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)竣工項(xiàng)目1項(xiàng)，竣工面積3.46萬平方米；在建項(xiàng)目2項(xiàng)，在建總建筑面積11.02萬平方米，年度累計(jì)投資金額為1.91億元。

報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售面積（含預(yù)售）1.92萬平方米，銷售金額（含預(yù)售）5.79億元,結(jié)轉(zhuǎn)收入金額11.33億元。

報(bào)告期內(nèi)，公司建筑施工類重要在施項(xiàng)目5項(xiàng)，在施面積48.01萬平方米；竣工項(xiàng)目26項(xiàng)，竣工面積90.91萬平米；新簽約項(xiàng)目25項(xiàng)，簽約金額99,168.19萬元。

公司始終高度重視內(nèi)部控制體系的建設(shè)和評價(jià)工作，通過建立長效機(jī)制加強(qiáng)日常監(jiān)管與專項(xiàng)監(jiān)督，按時(shí)完成內(nèi)控自評和內(nèi)控審計(jì)工作,使內(nèi)控建設(shè)工作常態(tài)化。

二、報(bào)告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況

政策環(huán)境情況：

2021年，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策堅(jiān)持“房住不炒”的定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長效機(jī)制。因城施策，多案并舉，通過精準(zhǔn)調(diào)控推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

市場環(huán)境情況：

報(bào)告期內(nèi)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與2020年相比小幅增長。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資147,602億元，比上年增長4.4%，比2019年增長11.7%，兩年平均增長5.7%。其中，住宅投資111,173億元，比上年增長6.4%。

報(bào)告期內(nèi)，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積大幅下降。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21,590萬平方米，比上年下降15.5%。土地成交價(jià)款17,756億元，比2020年增長2.8%。

2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積975,387萬平方米，比上年增長5.2%。其中，住宅施工面積690,319萬平方米，增長5.3%。房屋新開工面積198,895萬平方米，比2020年下降11.4%。其中住宅新開工面積146,379萬平方米，同比下降10.9%。報(bào)告期內(nèi)全國房屋竣工面積為101,412萬平方米，同比增長11.2%。其中，住宅竣工面積73,016萬平方米，比上年增長10.8%。

報(bào)告期內(nèi)，全國商品房銷售面積、銷售金額均小幅增長。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年全國商品房銷售面積179,433萬平方米，比上年增長1.9%。商品房銷售金額181,930億元，同比增長4.8%，比2019年提高13.9%。

2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金201,132億元，比上年增長4.2%；比2019年增長12.6%，兩年平均增長6.1%。其中，國內(nèi)貸款23,296億元，比上年下降12.7%；利用外資107億元，同比下降44.1%；自籌資金65,428億元，增長3.2%；定金及預(yù)收款73,946億元，增長11.1%；個(gè)人按揭貸款32,388億元，增長8.0%。

三、報(bào)告期內(nèi)公司從事的業(yè)務(wù)情況

報(bào)告期內(nèi)，公司從事的主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和建筑施工業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由控股子公司北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)，經(jīng)營模式為房產(chǎn)開發(fā)型，即房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和銷售自行開發(fā)的商品房（生產(chǎn)+銷售），主要以住宅和商業(yè)為主。

建筑施工業(yè)務(wù)由控股子公司北京大龍順發(fā)建筑工程有限公司承擔(dān)，經(jīng)營模式為施工合同模式，主要以房屋建設(shè)為主。

四、報(bào)告期內(nèi)核心競爭力分析

房地產(chǎn)開發(fā)方面，作為順義區(qū)屬國有控股房地產(chǎn)上市企業(yè)，公司多年深耕順義市場，擁有深厚的區(qū)域資源。公司相繼開發(fā)了400余萬平米的地產(chǎn)項(xiàng)目，積累了豐富的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)品品牌和質(zhì)量在項(xiàng)目所在區(qū)域具有一定的優(yōu)勢，對未來業(yè)務(wù)開展具有良好的促進(jìn)作用。

建筑施工方面，大龍順發(fā)公司具備建筑施工總承包一級資質(zhì)，公司注重人才隊(duì)伍建設(shè)，擁有各類高中級專業(yè)技術(shù)人員75人，其中一級建造師18人。大龍順發(fā)公司施工質(zhì)量過硬，所承建的工程多次獲得北京市建筑業(yè)質(zhì)量協(xié)會頒發(fā)的“結(jié)構(gòu)長城杯金獎(jiǎng)”，具備年施工100萬平方米的能力。近年來，公司多次獲評“中國工程建設(shè)誠信典型企業(yè)”、“全國優(yōu)秀施工企業(yè)”、“北京市優(yōu)秀施工企業(yè)”、“全國AAA級信用企業(yè)”、“北京建設(shè)行業(yè)AAA信用企業(yè)”、“北京建設(shè)行業(yè)誠信企業(yè)”等獎(jiǎng)項(xiàng)。

五、報(bào)告期內(nèi)主要經(jīng)營情況

報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入170,142.61萬元，比上年同期98,713.65萬元增加72.36%；利潤總額26,724.45萬元，較上年同期13,767.07萬元增加94.12%；實(shí)現(xiàn)凈利潤18,347.08萬元，較上年同期10,306.99萬元增加78.01%；歸屬母公司凈利潤10,129.92萬元，較上年同期10,503.76萬元降低3.56%。歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤10,065.28萬元，同比下降0.24%。

截至2021年12月31日，公司資產(chǎn)總額為42.72億元，較年初43.74億元減少1.02億元；負(fù)債總額16.71億元，較年初19.14億元減少2.43億元；凈資產(chǎn)26.01億元，較年初24.60億元增加1.41億元，其中歸屬于母公司的所有者權(quán)益為24.71億元，較年初24.12億元增加0.59億元；資產(chǎn)負(fù)債率為39.11%，較年初下降4.66個(gè)百分點(diǎn)。

六、公司關(guān)于公司未來發(fā)展的討論與分析

(一)行業(yè)格局和趨勢

2021年，全國房地產(chǎn)市場政策環(huán)境整體偏緊，融資渠道保持收緊，企業(yè)融資難度較大，行業(yè)集中度加速提升。資金充裕、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、業(yè)務(wù)布局良好的優(yōu)質(zhì)企業(yè)的競爭優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大。

2022年，國家將堅(jiān)持“去杠桿、控風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長”的政策基調(diào)。注重民生保障、滿足合理住房需求、預(yù)防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康的發(fā)展。在當(dāng)前行業(yè)總量下行、競爭激烈、行業(yè)集中度提升的背景下，行業(yè)分化將進(jìn)一步加劇，一些頭部房企的土儲、資金和品牌等優(yōu)勢將更加凸顯。區(qū)域深耕的經(jīng)營策略憑借其穩(wěn)健的風(fēng)險(xiǎn)和成本管控優(yōu)勢受到越來越多房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。

(二)公司發(fā)展戰(zhàn)略

公司將繼續(xù)深耕北京市順義區(qū)和廣東省中山市兩個(gè)區(qū)域。順義區(qū)是北京市重點(diǎn)發(fā)展的新城之一，中山市地處粵港澳大灣區(qū)的地理位置中心，公司將借助兩個(gè)區(qū)域各自具有的優(yōu)勢，積極研究區(qū)域發(fā)展機(jī)遇，主動(dòng)順應(yīng)市場需求，利用已經(jīng)形成的市場基礎(chǔ)，發(fā)揮自身在信譽(yù)、品牌、管理、質(zhì)量等方面的優(yōu)勢，促進(jìn)公司發(fā)展壯大。

同時(shí)，公司將進(jìn)一步關(guān)注上述兩個(gè)區(qū)域周邊市場情況，加大調(diào)查研究力度，結(jié)合京津冀一體化和粵港澳大灣區(qū)建設(shè)等國家宏觀戰(zhàn)略，經(jīng)過審慎判斷后擇機(jī)爭取獲得資源和項(xiàng)目儲備。

(三)經(jīng)營計(jì)劃

2022年，公司將繼續(xù)以項(xiàng)目建設(shè)為中心，著力推動(dòng)獲取、建設(shè)、銷售等重點(diǎn)環(huán)節(jié)，通過加強(qiáng)內(nèi)部管理和改革創(chuàng)新促進(jìn)公司發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)全體股東的投資價(jià)值努力奮斗。

1、中山市儲備土地實(shí)現(xiàn)開工。加快前期設(shè)計(jì)、招投標(biāo)等手續(xù)辦理進(jìn)度，力爭在下半年實(shí)現(xiàn)開工。

2、加強(qiáng)在建項(xiàng)目全過程管理。從質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全、環(huán)保等方面進(jìn)行嚴(yán)格控制，在做好疫情防控工作的前提下，加快項(xiàng)目推進(jìn)進(jìn)度，使項(xiàng)目保質(zhì)保量如期完成開發(fā)建設(shè)。

3、加快銷售項(xiàng)目回款速度。順義地區(qū)胡各莊限價(jià)房項(xiàng)目要及積極與住房保障部門對接，辦理銷售手續(xù)。中山地區(qū)要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，創(chuàng)新渠道促進(jìn)銷售，加快回款速度。滿洲里地區(qū)繼續(xù)發(fā)掘當(dāng)?shù)劁N售潛力，積極促進(jìn)項(xiàng)目銷售。

4、適時(shí)增加項(xiàng)目儲備。密切關(guān)注京津冀地區(qū)和廣東中山兩個(gè)區(qū)域的土地市場情況，根據(jù)公司實(shí)際，適時(shí)參與土地競拍，進(jìn)一步增加項(xiàng)目儲備。

5、拓展建筑施工業(yè)務(wù)。借助多年來深耕順義市場所形成的施工質(zhì)量口碑和良好企業(yè)信譽(yù)，加大業(yè)務(wù)開拓力度。強(qiáng)化對所屬義盛設(shè)計(jì)所有限公司專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)和培養(yǎng)，探索“設(shè)計(jì)--施工”一體化運(yùn)營。

(四)可能面對的風(fēng)險(xiǎn)

1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策風(fēng)險(xiǎn)

長期存在的房地產(chǎn)供求矛盾以及房地產(chǎn)宏觀政策將會對公司的經(jīng)營產(chǎn)生一定的影響。對此公司將密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，加強(qiáng)對政策趨勢的研判，以市場為導(dǎo)向，提高公司經(jīng)營業(yè)績。

2、融資風(fēng)險(xiǎn)

2022年在“三條紅線”政策背景下，房地產(chǎn)貸款集中管理政策發(fā)力，以及預(yù)售資金的強(qiáng)監(jiān)管造成房企的資金壓力將進(jìn)一步顯現(xiàn)。結(jié)合行業(yè)當(dāng)前形勢和公司實(shí)際情況，公司將通過加快資金回籠速度、拓展其他融資渠道等多種措施，為公司長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展提供資金支持。

3、疫情影響的風(fēng)險(xiǎn)

鑒于新冠疫情影響程度和延續(xù)時(shí)間存在不確定性，對公司項(xiàng)目銷售和建筑施工進(jìn)度帶來一定的影響。公司在保證質(zhì)量的前提下加快施工進(jìn)度，確?，F(xiàn)有項(xiàng)目如期完工。同時(shí)，公司將對項(xiàng)目的投融資進(jìn)行更加審慎的評估，確保資金平衡，保證公司處于安全合理的資產(chǎn)負(fù)債水平。

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