在新冠肺炎疫情中，剛在紐交所成功掛牌上市的蛋殼公寓創(chuàng)造了一個(gè)行業(yè)第一，它是第一個(gè)、也是唯一一個(gè)向全體受疫情影響租客提供疫情補(bǔ)貼的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，但好的措施，卻在蛋殼公寓尋求獲得房東免租期支持的過(guò)程中，引起社會(huì)關(guān)注。一時(shí)間，“強(qiáng)制免租”“兩頭吃”等指責(zé)，成了蛋殼公寓不可承受之重。
2月17日，蛋殼公寓再度發(fā)聲，以一篇《蛋殼公寓致廣大房東的真心話(huà)》的長(zhǎng)文回應(yīng)房東們的關(guān)切?；貞?yīng)中，蛋殼公寓兩次向房東致歉，承認(rèn)協(xié)商溝通中存在不足，但也解釋自己的苦楚與困境，否認(rèn)網(wǎng)上的不實(shí)指責(zé)。
為什么向租客免租？
流動(dòng)中的人口，催生了龐大的住房租賃市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)在近幾年也如雨后春筍般崛起。每年春節(jié)過(guò)后，市場(chǎng)都會(huì)出現(xiàn)一波租賃高峰，蛋殼公寓等企業(yè)也早就摩拳擦掌。
但疫情的發(fā)展速度超出了很多人的預(yù)料，面對(duì)不斷增加的確診病例數(shù)，各地上演了“硬核”管理模式，城市里的小區(qū)開(kāi)始封閉式管理，農(nóng)村也出現(xiàn)了封村、封路的現(xiàn)象，交通部門(mén)此前表示，今年春運(yùn)返程不會(huì)出現(xiàn)傳統(tǒng)意義上的高峰。至今，一二線(xiàn)城市的復(fù)工復(fù)產(chǎn)仍在推進(jìn)。
沒(méi)有返工復(fù)產(chǎn)，企業(yè)沒(méi)了營(yíng)收，員工工資也會(huì)受到影響。這種情況下，各地政府部門(mén)和行業(yè)組織倡議機(jī)構(gòu)為企業(yè)和個(gè)人減免房屋租金。全國(guó)人大常委會(huì)法工委發(fā)言人也表示，當(dāng)前我國(guó)發(fā)生新冠肺炎疫情，為了保護(hù)公眾健康，政府也采取了相應(yīng)疫情防控措施。對(duì)于因此不能履行合同的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，屬于不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的不可抗力。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。
早在2月3日，蛋殼公寓就發(fā)布面向全體因疫情受影響租客的補(bǔ)貼政策，對(duì)無(wú)法返城的武漢租客返還至少一個(gè)月租金，其他城市根據(jù)各地政府發(fā)布的延期返工天數(shù)，進(jìn)行相對(duì)應(yīng)租金補(bǔ)貼。之后，蛋殼公寓進(jìn)一步升級(jí)租客免租措施。
不過(guò)，獨(dú)木難支，蛋殼公寓的補(bǔ)貼還需要房東的配合。蛋殼公寓稱(chēng)，為了能夠快速抵御疫情對(duì)每個(gè)人的影響，迫不得已從初四(1月28日)開(kāi)始，向房東協(xié)商尋求免租期的支持，發(fā)揮專(zhuān)業(yè)平臺(tái)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)，為租客無(wú)法返程提供對(duì)應(yīng)的政策，最大程度降低疫情對(duì)每一個(gè)人帶來(lái)的沖擊。
為什么向房東尋求免租期？
向全體租客提供疫情補(bǔ)貼，在長(zhǎng)租公寓行業(yè)是“獨(dú)一份兒”，這為蛋殼公寓迎來(lái)不少贊譽(yù)。但當(dāng)房東們收到蛋殼公寓協(xié)商增加免租期通知的時(shí)候，他們不禁要問(wèn)：蛋殼公寓的慈善為什么是房東買(mǎi)單?
在《致廣大房東的真心話(huà)》中，蛋殼公寓道出了無(wú)奈。蛋殼公寓稱(chēng)：“從年三十開(kāi)始，我們接到的電話(huà)咨詢(xún)量相較往年有了不少增長(zhǎng)，主要詢(xún)問(wèn)不能返程帶來(lái)的一系列問(wèn)題，這些異常的情況讓我們意識(shí)到了疫情對(duì)我們產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)影響。春節(jié)后原本應(yīng)該是長(zhǎng)租公寓行業(yè)的旺季，我們不愿看到的是，隨著疫情的發(fā)展，今年這個(gè)旺季沒(méi)有了。”
沒(méi)有了返崗復(fù)工，也就沒(méi)了租賃需求，房屋空置成為長(zhǎng)租企業(yè)最大的成本與壓力來(lái)源。據(jù)了解，空置率是公寓企業(yè)的生命線(xiàn)，假設(shè)1套房源有4間房，哪怕有一間出現(xiàn)空置，要想做到不虧損，另外3間房的利潤(rùn)就要覆蓋1間空置房間的成本，也就是說(shuō)，其他房間的利潤(rùn)率要超過(guò)33%。而實(shí)際上，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)到這個(gè)水平。
長(zhǎng)租企業(yè)與一般房產(chǎn)中介公司的區(qū)別在于，他們提供的房子更加優(yōu)質(zhì)，但這背后需要巨額的成本投入。蛋殼公寓有專(zhuān)門(mén)的房屋設(shè)計(jì)師、供應(yīng)鏈團(tuán)隊(duì)等，會(huì)將收上來(lái)的房子進(jìn)行統(tǒng)一升級(jí)改造，例如裝修、配置齊全品牌家具家電等，單單這個(gè)成本便數(shù)以萬(wàn)計(jì)。這樣算下來(lái)，只有連續(xù)出租數(shù)年，才能進(jìn)入獲利狀態(tài)。
除此以外，還要加上獲客成本和人員成本。蛋殼公寓成立5年來(lái)，雖然已成為行業(yè)龍頭，并在今年1月順利在美國(guó)上市，但一直都處于虧損狀態(tài)，疫情的來(lái)臨，加劇了資金壓力。
蛋殼公寓在長(zhǎng)文中也坦言，成立5年來(lái)，通過(guò)預(yù)付房租的方式，從來(lái)都按時(shí)按點(diǎn)給房東打款，這次確實(shí)迫不得已向房東尋求免租期支持，為年輕群體提供最大程度的幫助，同時(shí)度過(guò)空置房源比較多的艱難時(shí)期，保證平臺(tái)的正常運(yùn)營(yíng)。
另一家長(zhǎng)租公寓企業(yè)的創(chuàng)始人近日稱(chēng)，從企業(yè)自救或行業(yè)自救角度講，與房東協(xié)商下調(diào)房租價(jià)格，本身無(wú)可厚非。
免租是強(qiáng)制的嗎？
一場(chǎng)協(xié)商免租事件，卻在低效的溝通中變了味道。蛋殼公寓表示，從各個(gè)渠道反饋?zhàn)疃嗟谋г故?mdash;—蛋殼公寓單方面通知房東增加免租期，不是協(xié)商，而且客服電話(huà)打不通。
對(duì)此，蛋殼公寓道歉了，“部分員工與房東溝通時(shí)存在一些問(wèn)題，本意是通過(guò)協(xié)商的方式，向廣大房東尋求免租期，但受假期和疫情的雙重影響，客服中心無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)、大批員工延遲復(fù)工，導(dǎo)致400電話(huà)長(zhǎng)時(shí)間占線(xiàn)。”
據(jù)了解，目前，隨著復(fù)工的到來(lái)，蛋殼公寓400來(lái)電接聽(tīng)率已達(dá)到95%，情況已大大改善。
“我們的初衷是在協(xié)商的前提下得到您的支持，同時(shí)我們非常理解，不少房東也有自己的難處，我們會(huì)充分尊重您的意愿。”蛋殼公寓對(duì)房東說(shuō)。
蛋殼公寓兩頭吃？
為租客免租的舉動(dòng)，不少房東也是支持的，而一部分房東的關(guān)注點(diǎn)在于，減免的這部分租金能否真的讓租客享受到。一些地區(qū)房東的免租期長(zhǎng)于租客的免租期，這又是怎么回事?比如，蛋殼公寓要求房東給予15天或30天的免租期，但給租客的優(yōu)惠方案是提供10天的租期延長(zhǎng)，或者相當(dāng)于10.8天租金的“關(guān)懷代金券”，這被外界認(rèn)為是“吃差價(jià)”。
這其實(shí)是犯了一個(gè)數(shù)學(xué)上的基本錯(cuò)誤，因?yàn)樽饪投说?0天補(bǔ)貼單單指的是“在租租客”，蛋殼公寓針對(duì)租客的整體補(bǔ)貼策略是一套體系，包括在租、續(xù)租、新簽以及安置在內(nèi)的全體租客。另外，房東的免租支持是收房?jī)r(jià)格，租客的補(bǔ)貼是出房?jī)r(jià)格，兩者本身也沒(méi)法直接劃上等號(hào)。
蛋殼公寓給與租客的補(bǔ)貼，包括四個(gè)方面。首先，因疫情無(wú)法正常居住在蛋殼公寓的在租租客，都獲得了至少10天(武漢地區(qū)為1個(gè)月)的租金補(bǔ)貼，這些補(bǔ)貼可以用于所有蛋殼公寓App內(nèi)的賬單費(fèi)用，也可用于延住。
續(xù)租租客，可以享受“續(xù)租首月立減50%月租金+3月再返還50%月租金到個(gè)人錢(qián)包+住滿(mǎn)6個(gè)月再返20%月租金”的優(yōu)惠，共計(jì)能減免1.2個(gè)月租金(武漢地區(qū)在此基礎(chǔ)上再多返50%)。
針對(duì)新租租客，蛋殼公寓推出首月0元住活動(dòng)，租客入住基本上都可以享受1個(gè)月的減免。
此外，各個(gè)小區(qū)管理嚴(yán)格，很多租客根本進(jìn)不去，因此，蛋殼公寓會(huì)在小區(qū)附近重新為租客安排住處，這也是一塊很大的補(bǔ)貼。
“蛋殼絕不會(huì)趁疫情大發(fā)橫財(cái)!我們的目的是為在異鄉(xiāng)打拼的年輕人提供最大程度的幫助，同時(shí)渡過(guò)因疫情影響導(dǎo)致空置房源比較多的艱難時(shí)期，保障平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)。”蛋殼公寓稱(chēng)，如果因此獲得任何額外的收益，都將全部返還給房東。
“如果我們倒下了，真正傷害的將是各位房東和廣大租客的長(zhǎng)期利益。”蛋殼公寓還說(shuō)。
這些話(huà)并非危言聳聽(tīng)。過(guò)去兩年，國(guó)內(nèi)先后有數(shù)十家長(zhǎng)租公寓企業(yè)倒閉，房東租金難以收回、租客淪落街頭的情況并不鮮見(jiàn)，企業(yè)、房東、租客三方都蒙受損失。至今，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的寒冬仍未過(guò)去，疫情更令企業(yè)雪上加霜。
未來(lái)怎么辦？
有業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前蛋殼公寓都是預(yù)付房租給房東，因此現(xiàn)在還不存在違約情況，或者說(shuō)，房東們還不存在損失租金的問(wèn)題。雖然有延付租金的情況，也還沒(méi)有構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。同時(shí)，許多地方都延長(zhǎng)了春節(jié)假期和復(fù)工時(shí)間，真正的違約時(shí)間還要順延。
蛋殼公寓稱(chēng)，長(zhǎng)租企業(yè)的初衷是讓年輕人擁有更有尊嚴(yán)的生活，不管與房東們的協(xié)商結(jié)果如何，都希望不損害租客的利益。
2月18日，針對(duì)受房東解約影響而出現(xiàn)居住問(wèn)題的租客，蛋殼公寓公布了詳細(xì)的安置解決方案，表示在疫情期間，將妥善安置每一位受影響租客。
1.租客可任選蛋殼公寓目前所有在租房源進(jìn)行換租，并可享受大力度活動(dòng)折扣、服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼以及搬家補(bǔ)貼;
2.若租客暫時(shí)無(wú)法返回所在房屋，蛋殼公寓將盡量與房東協(xié)商，為租客爭(zhēng)取更多的搬家時(shí)間。若仍需搬離的，蛋殼公寓管家將協(xié)助租客進(jìn)行打包，并且將租客的個(gè)人物品妥善暫存在蛋殼服務(wù)站;
3.若租客選擇離開(kāi)蛋殼公寓，租客可享受免費(fèi)退租。
新冠肺炎疫情對(duì)中國(guó)的影響，并不僅限于長(zhǎng)租公寓，各行各業(yè)都正在受到波及，企業(yè)、房東、租客只有相互取暖，才能共渡難關(guān)。相信沒(méi)有一個(gè)冬天不會(huì)過(guò)去，沒(méi)有一個(gè)春天不會(huì)到來(lái)。
