在廣州，白天鵝賓館、中國大酒店、廣州體育館和花園酒店，均是頗為有名的物業(yè)項目，開發(fā)商正是廣州珠江實業(yè)集團有限公司(以下簡稱“珠實集團”)。
作為珠實集團旗下唯一從事房地產業(yè)務的上市公司——廣州珠江實業(yè)開發(fā)股份有限公司(600684.SH，以下簡稱“珠江實業(yè)”)，住宅方面則開發(fā)了廣州淘金北小區(qū)、站前路小區(qū)、昌崗中路小區(qū)等項目，同時建有高級公寓、酒店、綜合寫字樓等物業(yè)。
經營模式上，珠江實業(yè)以“股+債”的方式收購了多個項目，卻也給其帶來了諸多麻煩。
2018年，珠江實業(yè)計劃將經營模式從以“股+債”收購為主，轉向以自主開發(fā)為主。如今一年半過去了，新一輪自主開發(fā)模式尚未形成發(fā)展勢頭，2017年至今，珠江實業(yè)僅競得2宗土地。
并購合作破裂
10月11日，珠江實業(yè)收到廣東證監(jiān)局警示函，函中指出在對珠江實業(yè)進行現(xiàn)場調查時，發(fā)現(xiàn)公司存在2018年半年報和三季報存在合并報表會計差錯、重大對外投資項目未及時披露、重大對外投資項目進展情況未及時披露3種違規(guī)行為，其中就涉及公司與廣州東湛房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱“廣州東湛”)、廣東金海投資有限公司(以下簡稱“廣東金海”)的并購項目。
據(jù)公告披露，目前，珠江實業(yè)與上述兩個項目公司的合作均已破裂。
2016年10月，珠江實業(yè)以“股+債”的方式向廣東金海投資3.5億元，取得廣東金海55%的股權，成為其控股股東。據(jù)悉，廣東金海持有的開發(fā)項目位于廣州市越秀區(qū)商旺地帶。
2017年5月，珠江實業(yè)為廣東金海一筆6億元的借款提供了擔保。彼時，廣東金海2017年1～3月的營收為0元，凈利潤為-5754萬元，2016年的公司資產凈額為-1.18億元。
隨后，因廣東金海無法償還欠款，珠江實業(yè)為其代付，并于2019年5月向廣州市越秀區(qū)人民法院對廣東金海提起追償訴訟并申請財產保全，要求其償還6811萬元及相應的資金占用費。
此外，2018年12月，珠江實業(yè)發(fā)布公告稱，因雙方經營理念不一致，公司無法對廣州東湛實施實際控制，故不再將廣州東湛納入公司合并報表范圍。而就在半年前，在廣州花都頤和盛世的項目合作上，珠江實業(yè)通過向廣州東湛增資6500萬元，取得該公司的30.23%股權。
據(jù)珠江實業(yè)最近公告，截至2019年8月31日，公司應收未收回資金占用費約2.34億元。其中，廣州東湛應收未收回資金占用費3033萬元，廣東億華房地產開發(fā)有限公司約2億元。
珠江實業(yè)董秘覃憲姬向《中國經營報》記者表示，對公司的發(fā)展而言，“股+債”模式存在一定風險。“與公司合作的開發(fā)商為民營企業(yè)，其經營訴求及管理規(guī)范與公司存在差異，從而容易產生分歧，影響項目的開發(fā)進度、消耗人力。因此，公司將用大筆資金投入轉向主業(yè)(指自主開發(fā))，加強對項目的實際操盤和控制，有助于鍛煉公司自身的隊伍，樹立自己的品牌形象。對公司而言，是一個‘脫虛向實’的過程。”
此外，覃憲姬稱，公司從去年年底便與涉及應收未收資金的合作方進行談判，通過項目重組、債務置換等方式縮小債務規(guī)模，同時引進新的具備實力的合作方，爭取在1至2年內解決問題。“目前，相關債權的抵押物可覆蓋債務，并未對公司的經營造成影響。”覃憲姬補充道。
而對于廣東證監(jiān)局出具的警示函，珠江實業(yè)證券事務代表扈佳佳對記者表示，公司已對上述事項重新作出披露，下一步將按照廣東證監(jiān)局的相關要求作出整改措施和出具整改報告，目前公司正在按照相關規(guī)定進行整改。
項目開發(fā)滯緩
據(jù)珠江實業(yè)2018財報披露，在房地產儲備方面，公司持有?？谖逶春有蓍e度假區(qū)(2013年簽約，項目權益占比為51%)、珠江天晨項目(2017年競得，項目權益占比為49%)及JY-8地塊(1993年達成項目合作意向，項目權益占比約為26%)，規(guī)劃計容建筑面積分別為39.4萬平方米、7.97萬平方米和2.37萬平方米，均為合作開發(fā)項目。
負責開發(fā)?？谖逶春有蓍e度假區(qū)的是海南錦繡實業(yè)有限公司(以下簡稱“海南錦繡”)，截至2019年上半年，海口五源河休閑度假區(qū)屬于前期策劃和規(guī)劃報建階段，尚未銷售。
今年8月底，珠江實業(yè)發(fā)布公告稱，擬以不低于6.46億元的掛牌底價轉讓其所持有的海南錦繡51%股權，原因是海南錦繡與珠江實業(yè)的經營模式、營利模式有一定差異。
另外，由于用地性質、規(guī)劃條件一直未能確定，海口五源河休閑度假區(qū)至今尚未動工，項目開發(fā)存在較多不確定因素。
關于其他兩個項目，記者在廣州市住建局官網查詢到，JY-8商業(yè)樓1幢和珠江天晨(自編A棟+地下室)已分別于2017年8月13日和2019年5月31日獲批施工。
記者日前走訪珠江實業(yè)名下開發(fā)項目后了解到，位于越秀區(qū)中山四路與德政路交界、背靠學校的JY-8地塊目前仍處于打地基階段，現(xiàn)場有正在工作的挖掘機在填整路面。
該項目工地外部張貼的公告顯示，地塊建筑面積為3.57萬平方米、總高度為30米，結構為地上6層、地下4層，計劃開工日期是2017年7月28日，計劃竣工日期為2022年1月25日。
施工現(xiàn)場一名保安人員告訴記者，工地已于前年開始打地基，目前持續(xù)了將近兩年的時間，現(xiàn)僅完成八分之一的打地基進度，因背靠學校、臨近住宅區(qū)等原因更是限制了施工的進度。
此外，這名保安人員透露，因所處地段特殊，該地塊此前進行過考古勘探工作。建成后的項目定位偏向歷史文化屬性，在后期進駐項目的選擇上亦是如此。記者隨即聯(lián)系JY-8地塊的建設單位負責人求證核實上述情況，但對方稱不方便透露后便掛斷電話。
記者隨后走訪了位于海珠區(qū)昌崗中路的珠江天晨項目，該項目位于沙園橡膠新村社區(qū)東部，施工現(xiàn)場也已設起圍擋，有打樁機及挖掘機在工作。
在珠江實業(yè)2019年7月所發(fā)布的關于珠江天晨項目的公告內，公司稱珠江天晨項目“圓滿解決了阻礙項目推進的各項遺留問題，實現(xiàn)了項目在既定時間開工的目標”，但卻并未指出具體問題。
據(jù)現(xiàn)場外部所張貼的公告，珠江天晨的層數(shù)為46層，樓高為149.7米，工程造價約為3.8億元，建筑面積達6.6萬平方米。項目建設單位并未公示珠江天晨的計劃開工及竣工日期，只寫明合同工期為1461天。
為了解項目的進展情況，記者撥打工程現(xiàn)場負責人的聯(lián)系電話，但對方稱其在項目開工不久后便調離了該項目，對具體情況不了解。而珠江天晨的項目負責人只對記者表明項目已開工，對其他情況則未予回應。
對此，覃憲姬向記者表示，“珠江天晨項目位于鬧市，又是一個深基坑工程，其施工時間受到限制，但目前處于挖基坑的階段，項目正常推進。”
廣州中原地產市場分析師陳畢勤則告訴記者，地塊長期閑置的原因復雜，例如涉及拆遷補償、規(guī)劃調整、企業(yè)資金等方面問題，且很難通過回收的方式來處理。在投資收益方面，閑置多年的土地增值收益雖然翻了幾倍，但是其歷史遺留問題的解決成本也很高。
業(yè)績瓶頸難破
早在1993年上市的珠江實業(yè)，其營收規(guī)模至今仍未超過50億元。
2019年上半年，珠江實業(yè)實現(xiàn)營收12.7億元，同比下降38.54%;凈利潤5127萬元，同比下降78.45%;扣非凈利為-1.19億元，同比下降172.67%;經營活動發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額同比減少25.26%。實際上，自2015年開始，珠江實業(yè)的營收和凈利就已顯現(xiàn)增長頹勢。
覃憲姬表示，公司近年來的經營出現(xiàn)下滑態(tài)勢，核心原因在于“股+債”模式帶來的影響。“債權收益固定，而融資成本在走高，資本收益率在降低，從而拉低整體的收益水平，此外，新并項目的利潤率也較低，加上融資環(huán)境承壓，今年珠江實業(yè)的營收水平能否達到預期，暫時不好說。”
上海中原地產市場分析師盧文曦對記者表示，以“股+債”方式進行項目并購是企業(yè)以較低的拿地成本實現(xiàn)快速擴張的途徑，“企業(yè)掉隊的原因多種多樣，過于保守的企業(yè)易錯失拿地機會。”
珠江實業(yè)2019年中期財報顯示，公司房地產業(yè)務主要分為廣東板塊(廣州和開平)、湖南板塊(長沙)、海南板塊(海口和三亞)和安徽板塊(合肥)。截至2019年6月底，珠江實業(yè)持有待建、在建、在售共13個項目。
2019年上半年，珠江實業(yè)重點提出以多元化自主開發(fā)模式為目標。2018年，珠江實業(yè)提出公司經營模式從以“股+債”的并購模式為主轉向以自主開發(fā)模式為主。
據(jù)中誠信證券評估有限公司(以下簡稱“中誠信證評”)出具的跟蹤評級報告，2018年珠江實業(yè)主要通過并購方式獲取項目(廣州從化項目、頤和項目和長沙新地項目)，合計收購金額為2.76億元，并且在2018年依然沒有新開工項目。
中誠信證評的跟蹤評級報告曾指出，珠江實業(yè)的土地和在建項目儲備不足，在售項目多集中在受限購限售限價等分城施策影響較大的城市。
據(jù)記者逐一梳理，自2009年以來，珠江實業(yè)共發(fā)布5次競得土地公告，而從2017年至今，僅有兩起公開土地摘牌。最近一次發(fā)生在2019年9月，公司以14.5億元的報價競得廣州市增城區(qū)永寧街塔崗村地塊，總用地面積為4.4萬平方米。
覃憲姬向記者透露，珠江實業(yè)今年將積極拿地，且規(guī)模不小，出于信披的合規(guī)性，目前對所拿地區(qū)域不便透露。
10月12日，珠江實業(yè)發(fā)布公告稱，公司擬以3.35億元的股權對價款收購珠實集團持有的廣州市品實房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱“廣州品實”)51%股權。珠江實業(yè)表示，本次收購是為擴大公司經營規(guī)模，確保公司良性可持續(xù)發(fā)展。
經審計，截至2019年5月31日，廣州品實的資產總額約為74.93億元，資產凈額約為604.59萬元，營業(yè)收入為0元，凈利潤為-398.59萬元。
截至2019年6月底，珠江實業(yè)資產總計170.74億元，同比減少3.08%;總負債約129.33億元，同比減少3.42%;資產負債率為75.75%，較2018年76.01%的略有下降。
值得玩味的是，在轉變經營模式的過程中，珠江實業(yè)的管理層亦頻繁更迭。
2018年3月，任職董事長近14年的鄭署平“因工作調動”辭去珠江實業(yè)董事長等職務，由公司董事、總經理羅曉短暫頂替董事長一職;2018年9月，新一屆管理層接手珠江實業(yè)，鄧今強任珠江實業(yè)董事長，答恒誠任總經理;2019年4月，鄧今強離任，鄭洪偉成為董事長。
2018年10月，廣州市紀委監(jiān)委發(fā)布鄭署平因涉嫌嚴重違紀違法正接受紀律審查和監(jiān)察調查的公告;2019年8月，廣州中級法院對珠江實業(yè)原總經理羅曉受賄案進行了一審公開審理，公訴機關指控2007年至2017年間被告人羅曉的五宗受賄事實。在法庭上，被告人羅曉對指控的事實和罪名均表示無異議。
