在國(guó)內(nèi)房企大舉跑馬圈地之際，深圳房企華聯(lián)控股(000036.SZ)連續(xù)三年不拿地，手握大把現(xiàn)金卻面臨無(wú)米下鍋窘境。
7月初，華聯(lián)控股爆發(fā)股東信任危機(jī)。公司二股東于平“逼宮”董事長(zhǎng)董炳根，列舉其管理不善、用人不當(dāng)、戰(zhàn)略不清“三宗罪”。
二股東怒懟管理層的背后，與華聯(lián)控股多年無(wú)新增土地儲(chǔ)備密切相關(guān)。長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，華聯(lián)控股在近三年未新增土地儲(chǔ)備情況下，依舊未見(jiàn)動(dòng)作，面臨“無(wú)米下鍋”窘境。
華聯(lián)控股曾是一家老牌央企，1994年在深交所掛牌。隨著市場(chǎng)環(huán)境等發(fā)生變化，公司數(shù)易其主、三換主業(yè)，其發(fā)展之路頗為崎嶇。直到2009年，公司才正式確定房地產(chǎn)為主業(yè)。
顯然，華聯(lián)控股錯(cuò)失了中國(guó)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代。2009年至2015年，除了2009年?duì)I業(yè)收入達(dá)到19.2億元外，其余年度均在5億元之內(nèi)。同期凈利潤(rùn)同樣慘淡，連續(xù)5年不足億元，扣除非經(jīng)常性損益后更是呈現(xiàn)微利狀態(tài)。
出人意料的是，2016年、2017年，公司營(yíng)收凈利暴增，凈利潤(rùn)連續(xù)2年超過(guò)13億元。突然而至的業(yè)績(jī)暴增，被市場(chǎng)將其與股權(quán)激勵(lì)畫上了等號(hào)。
上周，針對(duì)上述問(wèn)題等，長(zhǎng)江商報(bào)記者向華聯(lián)控股發(fā)去采訪函并致電，但截至發(fā)稿時(shí)止，并未收到具體回復(fù)。
20年三換主業(yè)被指戰(zhàn)略不清
二股東怒懟管理層的背后，是華聯(lián)控股頻換主業(yè)、戰(zhàn)略不清的現(xiàn)實(shí)。
公開資料顯示，地處深圳市的華聯(lián)控股成立于1989年，1994年6月17日在深交所上市。作為曾經(jīng)的央企，華聯(lián)控股24年來(lái)的發(fā)展之路極不平坦。上市之初，公司主營(yíng)化纖。隨后，數(shù)次更換主業(yè)，相繼經(jīng)歷了紡織服裝、石化新材料、房地產(chǎn)等三次重大轉(zhuǎn)變。
華聯(lián)控股的控股股東是華聯(lián)集團(tuán)，持股比為31.21%。華聯(lián)集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu)也多次切換。央企華僑城集團(tuán)曾受托代管，后將其納入合并報(bào)表。至2005年，知名企業(yè)杭州錦江集團(tuán)收購(gòu)了20.89%股權(quán)，超越華僑城集團(tuán)成為第一大股東。
不過(guò)，從華聯(lián)控股多年年報(bào)披露的信息看，早在2015年資產(chǎn)和營(yíng)收均破500億元、位列中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)第100位的杭州錦江集團(tuán)未能掌控華聯(lián)集團(tuán)，貴為第一股東，錦江集團(tuán)和華僑城一樣僅擁有一個(gè)董事席位，既未派員審計(jì)公司經(jīng)營(yíng)賬目，更未將其納入合并報(bào)表。
錦江集團(tuán)甘當(dāng)甩手掌柜，華聯(lián)控股的管理層似乎控制了公司，董事長(zhǎng)董炳根一任就是14年。
長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，董炳根執(zhí)掌的14年間，其主持了退出紡織服裝、進(jìn)入石化新材料兼營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)。2008年，受國(guó)際石油市場(chǎng)劇烈波動(dòng)影響，華聯(lián)控股受傷不輕，其子公司華聯(lián)三鑫出現(xiàn)巨額虧損。
在此背景下，華聯(lián)控股全面進(jìn)軍房地產(chǎn)。當(dāng)年年報(bào)顯示，營(yíng)業(yè)收入19.20億元，其中房地產(chǎn)收入占比高達(dá)93.76%。
上市之初至2009年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也足以說(shuō)明華聯(lián)控股主業(yè)變動(dòng)頻繁。營(yíng)業(yè)收入方面，1994年至1997年均在億元左右，1998年重組后，快速增長(zhǎng)，至2002年達(dá)到37.41億元，經(jīng)過(guò)2年大幅調(diào)整后，2005年又開始大幅增長(zhǎng)，至2007年達(dá)到82.05億元的巔峰，2008年卻只有可憐的1.28億元。同期，公司凈利潤(rùn)基本與營(yíng)業(yè)收入同向波動(dòng)，但在2007年、2008年均巨虧，合計(jì)虧損7.85億元。
2009年至今，公司堅(jiān)定了以房地產(chǎn)為主業(yè)信心。2017年年報(bào)顯示，華聯(lián)控股主營(yíng)業(yè)務(wù)構(gòu)成中，房地產(chǎn)銷售占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入九成，房產(chǎn)出租及酒店收入不到10%。
轉(zhuǎn)型房企10年7年經(jīng)營(yíng)止步不前
堅(jiān)定做大做強(qiáng)房產(chǎn)主業(yè)的華聯(lián)控股在轉(zhuǎn)型房企10年來(lái)，至少有7年經(jīng)營(yíng)止步不前。
華聯(lián)控股的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2009年至2017年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為19.20億元、11.15億元、5.07億元、3.48億元、1.93億元、2.05億元、4.09億元、21.72億元、39.72億元，增幅分別為1394.77%、-41.90%、-54.57%、-31.30%、-44.67%、6.57%、99.26%、430.95%、82.88%。
數(shù)據(jù)顯示，從2010年開始，營(yíng)業(yè)收入連續(xù)4年大幅滑坡?？傮w而言，除了2009年、2016年、2017年三年，其余7個(gè)年度基本上止步不前。
凈利潤(rùn)方面，2009年至2017年分別為2.81億元、2.31億元、0.69億元、0.59億元、0.80億元、0.34億元、0.69億元、13.69億元、13.43億元，呈現(xiàn)大幅波動(dòng)之勢(shì)。扣除非經(jīng)常性損益，其凈利潤(rùn)在2010年至2014年連續(xù)5年下降，2014年的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)虧損0.13億元。
作為一家房企，在中國(guó)的房地產(chǎn)黃金時(shí)代，華聯(lián)控股竟然止步不前，顯然是房地產(chǎn)發(fā)展浪潮的落伍者。
同業(yè)可比上市房企中，2009年，中糧地產(chǎn)房產(chǎn)銷售收入及利潤(rùn)總額分別為23.77億元、3.76億元，2017年為140.42億元、17.35億元，當(dāng)初不相上下，如今營(yíng)業(yè)收入已是華聯(lián)控股的3.5倍，凈利潤(rùn)也超出近4億元。
長(zhǎng)江商報(bào)記者查詢發(fā)現(xiàn)，近10年來(lái)，華聯(lián)控股的房產(chǎn)出租業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)不大，增長(zhǎng)也較為緩慢。
備受關(guān)注的是，近2年，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)突然驚人逆襲。2017年的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)較2015年分別暴增了8.71倍、18.46倍。
對(duì)此，分析人士稱，華聯(lián)控股近兩年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)離奇飆升，除了與近年來(lái)房?jī)r(jià)大幅上漲有關(guān)外，可能還與公司此前實(shí)施的股權(quán)激勵(lì)密切相關(guān)。
公告顯示，2015年，公司推出股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，首次授予1900萬(wàn)股，每股2.68元。考核目標(biāo)為，2015年至2017年凈利潤(rùn)分別不低于5000萬(wàn)元、2億元、4億元。
在半價(jià)股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃刺激下，華聯(lián)控股創(chuàng)造了奇跡，考核業(yè)績(jī)超標(biāo)完成，激勵(lì)對(duì)象45名董監(jiān)高及核心技術(shù)人員順利解鎖。
現(xiàn)金流充足卻連續(xù)三年未拿地
華聯(lián)控股經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)止步不前或源于其土地儲(chǔ)備嚴(yán)重不足。
作為房企，發(fā)展的關(guān)鍵之一是擁有足夠的可供持續(xù)開發(fā)的土地儲(chǔ)備。長(zhǎng)江商報(bào)記者查詢2015年以來(lái)年報(bào)發(fā)現(xiàn)，華聯(lián)控股連續(xù)三年未新增土地儲(chǔ)備。這也是二股東看不過(guò)眼而奮起怒懟的重要原因。
近年來(lái)，在房地產(chǎn)調(diào)控、金融去杠桿背景下，除了大型房企，一些中等區(qū)域性房企開始大規(guī)模擴(kuò)張，頻頻通過(guò)并購(gòu)等多種途徑拿地。如新城控股、陽(yáng)光城等房企，一年間新增土地儲(chǔ)備支出高達(dá)數(shù)百億元。
其實(shí)，華聯(lián)控股現(xiàn)金流較為充裕。截至今年一季度末，公司貨幣資金為23.11億元，去年還將22.41億元閑置資金購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品。公司無(wú)短期借款、無(wú)應(yīng)付債券，長(zhǎng)期借款也只有14.97億元。資產(chǎn)總額近百億元，負(fù)債總額為47.04億元，資產(chǎn)負(fù)債率47.49%，大幅低于房企平均負(fù)債水平。
負(fù)債率偏低為何不增加土地儲(chǔ)備?
華聯(lián)控股在年報(bào)稱，公司現(xiàn)有土地或項(xiàng)目都是較早取得或存續(xù)的工業(yè)土地進(jìn)行城市更新，具有較大的土地成本優(yōu)勢(shì)，這些開發(fā)項(xiàng)目毛利率、銷售凈利率位居行業(yè)前列。
顯然，這些土地十分有限，華聯(lián)控股當(dāng)初進(jìn)軍地產(chǎn)之時(shí)也意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，也曾試圖尋求土地資源，包括將舊工業(yè)用地改變用途，但收效甚微。
2010年，在深圳地區(qū)，華聯(lián)控股上報(bào)的三個(gè)“拆除重建” 項(xiàng)目、“云鴻大廈”項(xiàng)目均不具備建設(shè)開發(fā)條件，沒(méi)有可建項(xiàng)目，無(wú)法保持開發(fā)的連續(xù)性。在杭州，“UDC·錢 塘?xí)^”和“UDC·萬(wàn)豪酒店”項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)完后，后續(xù)也沒(méi)有可建項(xiàng)目。
為此，公司曾出資2.8億元收購(gòu)浙江興財(cái)房地產(chǎn)公司70%股權(quán)，從而獲得千島湖地域約480.2畝住宅用地。此外，公司還調(diào)整思路，將存量土地資源分別打造為中、高端或別致房地產(chǎn)精品項(xiàng)目，如后來(lái)開發(fā)的半島小鎮(zhèn)等。
但是，畢竟存量土地資源有限，“無(wú)米下鍋”境地或使得公司再次陷入發(fā)展困境。
今年一季度報(bào)顯示，華聯(lián)控股實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別為4.54億元、1.05億元，同比分別大降74.54%、86.11%。
關(guān)鍵詞： 華聯(lián) 理財(cái)產(chǎn)品 UDC
